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倪子仁呼籲地產業 應注意這幾點才是王道

2019-12-19 17:55:49聯合新聞網 運巢社社長_倪子仁

歲末年終,對營建業企業主而言又是幾家歡樂幾家愁的時刻,也是建商推測明年將推多少案量的時間點。根據上市櫃建商的股市公開資訊顯示,今年前三季,除華固、冠德及京城等家營收獲利大幅成長外,其他包括鄉林等家建商稅後淨利則出現虧損的現象,更多的是今年全年的營收及稅後淨利都不如去年理想。

今年上市建商的營收與獲利不如預期者眾,2020房市不宜過分樂觀。圖/倪子仁提供
今年上市建商的營收與獲利不如預期者眾,2020房市不宜過分樂觀。圖/倪子仁提供

以指標大型上市建商興富發(2542)累計今年1至11月營收219億3,233多萬元,較去年同期的397億5,470多萬元,減少金額為178億2,236多萬元,較去年同期減少高達44.8%,營收明顯大不如前。

台灣新屋今年平均銷售率五成不到,顯示新屋市場只是剛性的需求,投資客仍未見蹤跡。全國買賣移轉棟數雖可能較去年有一成左右的增加,但應該在約30萬棟盤整待變,不可能出現大多頭的明顯轉勢。

不少豪宅不當出現「定錨效應」,由自家人買自家豪宅然後去實價登錄,政府應該予以糾正...
不少豪宅不當出現「定錨效應」,由自家人買自家豪宅然後去實價登錄,政府應該予以糾正。圖/倪子仁提供

值得注意的是,商用不動產業者顏炳立總經理,一改先前大膽預測台灣房市自2015起要盤跌8年的說法,現在就改口說未來5年商用不動產要春暖花開了。然,以京華城及南港某重案是否為「左手賣右手、算成交?作價?」的市場爭議仍不斷,顯示春暖花開之說仍有待後市證明。

此外,多家上市建商今年罕見的轉售土地,加上豪宅不當的出現「定錨效應」,由自家人買自家豪宅,然後去實價登錄創造「自作價」,營造豪宅成交熱絡假象的問題嚴重,這些不合理的現象未來將再經市場嚴峻的考驗。

商用不動產是否能如顏炳立所言「春暖花又開」,仍有待後市觀察。圖/倪子仁提供
商用不動產是否能如顏炳立所言「春暖花又開」,仍有待後市觀察。圖/倪子仁提供

我認為,2015年這波段的景氣下修,在今年雖已漸漸溫和的復甦,但2020年全球及台灣的景氣變數仍不小,呼籲建築業仍應步步為營,勿見好就欣喜,追高土地價格並調漲建案房價。

話說1998年台灣發生本土型金融風暴,台中瑞聯集團、廣三建設集團、三采建設等重量級建商陸續出現周轉不靈甚至跳票的重大事件。台中瑞聯集團毫無預警的關門停止營業,而當初的營建股股王三采建設則因投資股市失利股價連跌了幾十支停板最後下市,這些事件更引發台中概念股重創中部各個產業,體現大型建商受到大環境景氣嚴峻衝擊下不是不會倒的殘酷事實。

建築業仍應步步為營,勿見好就欣喜,追高土地價格並調漲建案房價。圖/倪子仁提供
建築業仍應步步為營,勿見好就欣喜,追高土地價格並調漲建案房價。圖/倪子仁提供

事實上,東帝士陳由豪集團,高雄仁翔建設、尖美建設、長谷建設、寶成建設及上面陳述的中部建商,都是台灣雄霸一方的指標建商,請問為什麼現在都不見了?

這些曾經在房市呼風喚雨的建商,有的是敵不過景氣重挫而兵敗如山倒,更多的是因為錯估房地產大趨勢,為了股價好看而逆勢推案並去護盤,最後在景氣挫敗下成了金融界自保雨天收傘下的俘虜。

我認為,這一波2003年起的「黃金十年」期間,大型建商推大賺大、推多賺多,百坪以上的豪宅到處看得見他們推案的影子。然而台灣房市在房地合一定調後,高總價的產品頓時成了票房毒藥,特別是位都會蛋白區甚至蛋殼區的高總價「假豪宅」,不但房價有較大幅度的修正,更面臨沒人敢接手的低迷市況。

台中市房市是否出現過熱的現象須注意。圖/倪子仁提供
台中市房市是否出現過熱的現象須注意。圖/倪子仁提供

蔡英文總統曾說過房地產不該是炒作的商品,這點個人十分認同。我認為,慣用高財務槓桿的營建業,在中美貿易戰火仍可能有重大變數下,台灣股市雖已破12,000點,但上市櫃營建股的股價似乎未見太大的漲幅,顯示法人機構保守看待未來的房市願景。

展望2020後市,房市將出現北、南溫,中過熱須注意的市況。預估明年起的1至2年內,台灣房市是否會真如顏炳立所言將「春暖花又開五年」?相信明、後年上市櫃建商的營收與稅後淨利的數字會說話,就讓我們拭目以待吧!

建商房市豪宅商用不動產顏炳立

運巢社社長_倪子仁

學歷:淡江大學合作經濟系
經歷:太平洋房屋代銷部市調員
三采建設企畫部 淡江大學不動產投資班講師 大台北房地產市調會理事長 《非凡新聞電視台》地產組組長 《聯合理財網》房地產頻道製作人 《經濟日報》記者 《住展雜誌》研發長 《好房網》社長 《時報周刊》財經主筆
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這個建案有夠犀利 勇奪四個第一

以高CP值勝出 這案了得!

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