購買海外不動產代理商品牌很重要

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2019-07-11 13:50:58聯合新聞網運巢社社長_倪子仁

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2015年以來，台灣房市成交量明顯走緩。於是建商開始減量經營，代銷及房仲是服務業，賺的是成交的佣收，影響最大也最深。為了活下去，上市櫃建商包括欣陸、全坤興、亞昕等建商及代銷、房仲業者，開始隨著小英政府新南進政策前往開疆闢土。

以房仲業為主的這股勢力全力挺進馬來西亞、柬埔寨、越南及泰國，一場海內外搶錢大作戰已如火如荼的在台灣全面開打。

在全球經濟萎靡不振之下，歐美及中國成長動能趨於緩和，東協國家的經濟成長率異軍突起，受到全球投資人高度關注，台灣政府更將新南進視為戰略布局般高調地推動。

台灣房仲業者紛紛打出酒店式公寓為號召，以不錯的投報率開始在台灣運作投資買盤進場。所推出的小豪宅建案，以都會時尚及緊臨捷運站為賣點，所推小套房建案更是僅要新台幣 200萬元起，企圖吸引台灣的投資買盤進場。

然而隨著台灣房市觸底逐步回溫，前幾年吸引大量台灣資金前往投資越南及印尼的房市銷售早已開始走低。一位不願透露姓名的海外房仲業者更直言，海外不動產投資風暴即將爆發，已經無可避免。

海外不動產業者表示，這些打著低總價高投報率的建案，喊出每年5~8%甚至2位數的投報率吸引台灣及大陸、香港購屋團前往團購。業者提供所謂的「團購服務」，也就是說，組團來買屋，買越多，折價越多來吸引買盤進場。

然而，投資海外不動產的風險不低。海外投資不動產有很多持有型態，產權、地上權、使用權等，不同的持有型態有不同的風險，相關稅賦的計算方式不同，進場與出場機制也不一樣。

房市交易首重「交易安全」，特別是哪家建商蓋的，口碑很重要。海外不動產不是每個國家都像台灣一樣，私人可以擁有土地建物產權，即使可以擁有產權，法律也不見得允許外國人擁有產權。且投資不動產有很多持有型態，不同的持有型態有不同的風險，萬一沒有掌握好風險，恐造成血本無歸的地步。

另外，海外不動產強調高投報率的建案不少，有不肖業者喊爽的每年投報率保證8%，甚至2位數字都喊出來了。對此，我的建議是必需了解租金是毛租金（Gross Rent）還是淨租金（Net Rent），扣掉相關融資、稅負、管理成本，算算稅後淨租金收益到底是多少，這裡面的學問與算法必須深度詢問與評估才不會掉入陷阱而不自知。

投資海外不動產的陷阱多，特別是許多國家的房仲市場與台灣相距甚大。購買雖容易，但買了之後要包租當包租公或要賣出獲利了結時，由誰來回租管理及買賣?當初買的地產業者許多根本沒有提供服務，更別說是跑單幫的房仲個體戶了。

海外不動產的糾紛愈來愈多，英國、泰國等國的房產糾紛紛紛躍上新聞版面。此外匯兌風險也必須考量，不要賺了房價卻因匯兌損失貶很大，結果您投資的海外房產成了名符其實的海外孤兒，也衍生出許多的購屋糾紛而後悔莫及。

運巢社社長_倪子仁

現職：聯合新聞網房地產達人專欄作家
學歷：淡江大學合作經濟系
經歷：太平洋房屋代銷部市調員
三采建設企畫部《太聯不動產市場週報》主編《租售報導雜誌》企研室召集人淡江大學建教中心不動產投資課程講師大台北房地產市調會理事長《非凡新聞電視台》地產組組長《聯合理財網》房地產頻道製作人《經濟日報》資深記者《住展雜誌》研發長兼發言人《好房網》及《好房網雜誌》社長

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