房市推案出現兩極化小巢撐起房市半邊天

2019-03-05 15:55:03聯合新聞網運巢社社長_倪子仁

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房屋市況顯示，以往很少推小坪數的一線建商包括遠雄、冠德、興富發、麗寶、宏盛、總太及新潤等公司紛紛推出小坪數的小宅因應房市的需求。以往這些小宅只會出現在雙北市捷運站週邊或蛋黃區的CBD內，然而包括台北市的內湖、北投區，新北市的新莊副都心、林口、中和及台中市七期都陸續出現20坪起跳的小宅，特別是許多大型建商都加入了小宅低總價的戰局。

房市推案出現兩極化現象，不是推豪宅就是推小坪數的小宅，仍會是今年推案的特殊市況。首購族為主力的當前市況顯示，愈來愈多的建商推案不得不受到低總價的限制，於是將總價愈降愈低，雙北市總價以800至1,500萬元的成交比率最高。

低總價為主流

新客源開發不易，加上建案多以首購族為目標客群，在粥少僧多下，低總價的標準值只好一再拉低來衝成交量。以新北市新莊副都心為例，前幾年景氣好時，大型建商狂推大坪數產品，然自2015年房市景氣反轉以來，遠雄建設一改只推大坪數產品的基本模式，推出最小坪數只有21坪的「遠雄首品」，冠德建設也在同區推出最小坪數僅18坪的建案「冠德風尚」，總價帶拉低到1,000萬元左右來迎合首購族。

展望今年，全台不可能以推大坪數3、4房以上的換屋型產品，而是推出小宅，台北市蛋黃區房價近3年來雖有下修一成五至二成左右，但大安區隨便一個新屋個案還是要開價到150萬元一坪，單價沒降、降的是總價。

首購族要進入台北市購屋的門檻高不可攀，於是建商只好轉進新北市的板橋、新店、新莊、林口及淡水等區拓展客源。近期熱賣的幾個預售建案，就是以總價800萬元起的低總價來搶食首購族的大餅，遠雄建設位於板橋的「遠雄江翠」、中和左岸系列的「遠雄悅河」就是因應低總價所推出的過渡型產品。

開春第一波推案的地區，台北市豪宅就有5案，都是位於北市大安、松山及信義計畫區的蛋黃區建案，開價仍持續開高，甚至有創區域新高價的豪宅建案，這些豪宅建案抓的客層是金字塔頂端的好野人，價格不開高反倒讓這些好野人覺得「便宜沒好貨」。

不宜殺雞取卵

有別於豪宅的高調，要讓首購的小資族埋單的只有小坪數的小宅了，於是小宅的總價愈挖愈低、坪數愈推愈小，但我個人認為小宅的坪數不宜低於15坪，否則這種「殺雞取卵」將總價及坪數愈挖愈低的畸形市況，建築業未來恐自食惡果。

我認為，今年小宅在房屋市場所佔的比例會不斷的提高，房市雖仍處於盤整轉型階段，但在政府陸續推出老屋都更及擴大公共建設投資下，台灣的房地產可望走出谷底，首購族要的是價格是否夠吸引力，而豪宅客要的則是產品及地段的特殊性，兩種極端的產品將撐起了金豬年台灣房市的半邊天。

運巢社社長_倪子仁

現職：聯合新聞網房地產達人專欄作家
學歷：淡江大學合作經濟系
經歷：太平洋房屋代銷部市調員
三采建設企畫部《太聯不動產市場週報》主編《租售報導雜誌》企研室召集人淡江大學建教中心不動產投資課程講師大台北房地產市調會理事長《非凡新聞電視台》地產組組長《聯合理財網》房地產頻道製作人《經濟日報》資深記者《住展雜誌》研發長兼發言人《好房網》及《好房網雜誌》社長

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