房市推案出現兩極化 小巢撐起房市半邊天

房屋市況顯示，以往很少推小坪數的一線建商包括遠雄、冠德、興富發、麗寶、宏盛、總太及新潤等公司紛紛推出小坪數的小宅因應房市的需求。以往這些小宅只會出現在雙北市捷運站週邊或蛋黃區的CBD內，然而包括台北市的內湖、北投區，新北市的新莊副都心、林口、中和及台中市七期都陸續出現20坪起跳的小宅，特別是許多大型建商都加入了小宅低總價的戰局。

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房市推案出現兩極化現象，不是推豪宅就是推小坪數的小宅，仍會是今年推案的特殊市況。首購族為主力的當前市況顯示，愈來愈多的建商推案不得不受到低總價的限制，於是將總價愈降愈低，雙北市總價以800至1,500萬元的成交比率最高。

低總價為主流

新客源開發不易，加上建案多以首購族為目標客群，在粥少僧多下，低總價的標準值只好一再拉低來衝成交量。以新北市新莊副都心為例，前幾年景氣好時，大型建商狂推大坪數產品，然自2015年房市景氣反轉以來，遠雄建設一改只推大坪數產品的基本模式，推出最小坪數只有21坪的「遠雄首品」，冠德建設也在同區推出最小坪數僅18坪的建案「冠德風尚」，總價帶拉低到1,000萬元左右來迎合首購族。

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展望今年，全台不可能以推大坪數3、4房以上的換屋型產品，而是推出小宅，台北市蛋黃區房價近3年來雖有下修一成五至二成左右，但大安區隨便一個新屋個案還是要開價到150萬元一坪，單價沒降、降的是總價。

首購族要進入台北市購屋的門檻高不可攀 ，於是建商只好轉進新北市的板橋、新店、新莊、林口及淡水等區拓展客源。近期熱賣的幾個預售建案，就是以總價800萬元起的低總價來搶食首購族的大餅，遠雄建設位於板橋的「遠雄江翠」、中和左岸系列的「遠雄悅河」就是因應低總價所推出的過渡型產品。

開春第一波推案的地區，台北市豪宅就有5案，都是位於北市大安、松山及信義計畫區的蛋黃區建案，開價仍持續開高，甚至有創區域新高價的豪宅建案，這些豪宅建案抓的客層是金字塔頂端的好野人，價格不開高反倒讓這些好野人覺得「便宜沒好貨」。

不宜殺雞取卵

有別於豪宅的高調，要讓首購的小資族埋單的只有小坪數的小宅了，於是小宅的總價愈挖愈低、坪數愈推愈小，但我個人認為小宅的坪數不宜低於15坪，否則這種「殺雞取卵」將總價及坪數愈挖愈低的畸形市況，建築業未來恐自食惡果。

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我認為，今年小宅在房屋市場所佔的比例會不斷的提高，房市雖仍處於盤整轉型階段，但在政府陸續推出老屋都更及擴大公共建設投資下，台灣的房地產可望走出谷底，首購族要的是價格是否夠吸引力，而豪宅客要的則是產品及地段的特殊性，兩種極端的產品將撐起了金豬年台灣房市的半邊天。

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