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投資海外不動產的陷阱倪子仁這樣說

2018-04-13 12:53:45聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

上市櫃建商包括全坤興、麗寶、興富發、大陸建設及亞昕等建商開始往海外各國考察買地推案,房仲業更是早早就布局馬來西亞、日本及柬埔寨、泰國及歐美加澳等國,一場海內外搶錢大作戰已如火如荼的在台灣全面開打。

台灣房市成交量雖稍有好轉,惟大多數建商仍減量經營,代銷及房仲是服務業,賺的是成交的佣收,影響最大也最深。為了開拓新局走出悶經濟,台灣及海外不動產業者開始「喊很大」,特別是低總價的小套房及打著酒店式公寓為號召的建案,在房市上衝衝衝,於是以包租5年、甚至10年,並保障投報率可達5%、甚至10%,這種海外用不實投報率喊出來的陷阱及衍生的交易糾紛愈來愈多,消費者及政府主管機關必須重視海外交易安全並及早預防才能防微杜漸。

台灣游資多,但低利率下存在銀行定存根本不划算,許多投資客於是紛紛將資金移往國外。海外許多建案也打出「當海外包租公」的訴求,除了協助買家在國外置產外,也主張可以幫投資人找到日後承租的房客,讓投資人有穩定的租金收益,而市場上更有業者提出「包租買回」的一條龍服務,然而這些所謂的包租買回及保證有法律上的保障?還是僅是海外地產業者的行銷話術? 海外投資客應該審慎以對為是。

泰國獅王不動產建案。
泰國獅王不動產建案。

我認為,如果海外的建商倒閉,所提供的保證保障將是一場惡夢的開始。所謂的「保證買回」與「保障投報率」的口號式銷售手法,台灣幾十年前就曾經發生過多起建商保證買回,最後建商倒閉把資金掏空的詐騙案例,而近年熱門的海外不動產投資,也玩起「高投報」的保證詞,建議民眾在面對類似的建案時,心動但不可以馬上行動。

房市的生態市況是,大型建商集團所蓋的房子並不需要特別的保證,會打出這些號召的建案,大多是小型或不知名建商為了提高買氣的行銷話術。在台灣買房或投資,建商的口碑比較容易查詢出來,但海外不動產往往是看過一次就得下決定,存有極高的風險,更不用說沒去海外現場看過就在台灣衝動成交,當然風險更高。另外,不少標榜5星級酒店式服務的建案,仔細評估後,真正能符合國際5星標準的,可說是少之又少,說穿了大多是打著星級酒店式公寓的旗幟為號召罷了。

事實上,真正的酒店式公寓,價位上比聘請一般普通管理員或物業管理的住宅來得高,購置這類產品的民眾,主要著眼於出租後的高投資報酬率;不過,標榜酒店式公寓的建案,通常售價也比一般產品高出1至2成,消費者在評估投報率時必須多加注意。

泰國獅王不動產建案。
泰國獅王不動產建案。

酒店式公寓的買主擁有獨立產權,所以可自住、可出租、可轉售,一般買主都是收取租金以換取長期投資收益或出售賺取差價,這與產權屬於酒店經營者所有,將房間出租給顧客的公寓式酒店不同。必須注意的是,要買入此類型產品,除了要深度了解建商的背景外,是否由知名度高且具規模的物業管理公司來經營也十分重要,消費者還須注意,由於整棟大樓的產權分散,物業管理公司與管理費的收費標準,都要全體住戶取得共識,願意聘請高價的物業管理來做管理,否則如果只用一般行情價取得普通的物業管理服務,未來租金自然會大打折扣。

台灣建商、代銷及房仲面臨大洗牌的嚴峻衝擊,海外的不動產業者也是一樣。我的結論是,海外不動產當然不是不能買,重點在選品牌開發商及正派經營的代理銷售業者,賺差價、炒紅單及投報率高到自己都會嚇一大跳的建案,買了之後會不會無法轉售及交屋呢?

我認為,投資海外不動產不可能沒風險。海外投資不動產有很多持有型態,產權、地上權、使用權等,不同的持有型態有不同的風險,相關稅賦的計算方式不同,進場與出場機制也不一樣。房市交易首重「交易安全」,特別是哪家建商蓋的,口碑很重要。海外不動產不是每個國家都像台灣一樣,私人可以擁有土地建物產權,即使可以擁有產權,法律也不見得允許外國人擁有產權。且投資不動產有很多持有型態,不同的持有型態有不同的風險,萬一沒有掌握好風險,恐造成血本無歸的地步。

海外不動產建商建案公寓房市

運巢社社長_倪子仁

現職:聯合新聞網房地產達人專欄作家
學歷:淡江大學合作經濟系
經歷:太平洋房屋代銷部市調員
三采建設企畫部 《太聯不動產市場週報》主編 《租售報導雜誌》企研室召集人 淡江大學建教中心不動產投資課程講師 大台北房地產市調會理事長 《非凡新聞電視台》地產組組長 《聯合理財網》房地產頻道製作人 《經濟日報》資深記者 《住展雜誌》研發長兼發言人 《好房網》及《好房網雜誌》社長
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