2018房市329檔衝！衝！衝！但倪子仁對建商與購屋者的建議與說法居然是....

2018-04-11 13:57:05聯合新聞網資深房市評論員_倪子仁

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大夥又在討論今年「329檔」的推案量及走勢如何如何，甚至蔡英文的「520檔」也開始熱身。然而我覺得量大又如何，量如果腰斬又如何?「重要的是產品與價格」。

考量今年以來國內通膨加深及房貸利率將調升等因素影響，建商推案轉趨積極，指標建商遠雄、冠德、國建、大陸建及興富發等一線建商都直言今年將加碼推案。但建築業大老長虹建設董事長李文造在接受媒體採訪時卻說出驚人之語「台灣房市未來8年都不會好」。顯見台灣房市遠景並非一路光明，現在只是比去年前年成交量有稍微好一點罷了。

房市的能見度低，為了多保留點現金，建商、代銷及房仲在行銷費用上已明顯「省很大」。許多大型指標的預售建案索性不搭接待中心了，只在公司內部或租個小店面銷售，另外新屋建案打媒體的預算也大幅度縮水，與2005年起的這波「黃金十年」，接待中心及年廣告動輒砸上億元的市況簡直是天壤之別。

房市景氣好時建商搶推案，房屋代銷公司則搶接案。然而，2015年以來房市交易量明顯下挫，房市的交易總額從2013年的4.7兆元跌到2014年剩下3.7兆元，去年更只剩下不到2兆元的低成交量。房市更在高稅制的持續凌遲下，許多建案在代銷不敢承接下，轉為建商自售，不然就是轉換其他敢接的代銷公司銷售。

我認為，這一波黃金十年期間，大型建商推大賺大、推多賺多，百坪以上的豪宅到處看得見他們推案的影子。然而台灣房市在2015年房地合一定調後，高總價的產品頓時成了票房毒藥，特別是位都會蛋白區甚至蛋殼區的「假豪宅」，不但房價有較大幅度的修正，更面臨沒人敢接手的低迷市況。

房市從2015年往前推，全台6都新屋的推案量動輒破兆元，如今面臨房市景氣嚴峻的考驗，推案量每下愈況，在無量就無價的市況下，以往名列全國10大建商及10大代銷的地產業者紛紛出現大量的換手潮，建案不是改由建商自售，就是改換代銷公司以不同的條件再銷售，使建商與代銷業者面臨房市一波波的大洗牌。我認為，預售及新成屋銷售方式將出現1、建商自售。2、代銷業業者擇優而接案。3、推案量減少。三大房市結構性的變化。

台灣新屋去年整體平均銷售率只在三成左右，全國買賣移轉棟數雖從前年低點的24.5萬棟增加到26.6萬棟，惟仍屬低檔盤整的走勢。我認為今年不管是「329檔」或是「928檔」推案量不宜暴增，價格更不宜因為景氣稍有回溫而開始拉抬房價，值得注意與提醒的是，有些勇敢的建商手頭上的餘屋還沒出清完，卻逆勢操作持續加碼買地推新案，等同是在鋼索上跳舞般，讓地產同業及金融驚嚇不已。

房地產本來就不應是被炒作的商品，慣用高財務槓桿的地產業，在今年土建融恐升息的壓力下，經營的環境仍艱難，建議現階段及未來的推案宜保守以對，不要再強推案與景氣對抗。除非建商是品牌建商，產品力及地段超優，否則為推案而推案，只會再陷入「多殺多」的窘況而無所獲甚至兵敗如山倒。

我認為，房市雖轉好。展望後市，建案要能有所表現，首先民眾的口袋必需先有錢，台灣的景氣面就必需有實質性的突破，否則房市的榮景最後終將因民眾『無所本』而仍在迷航中。