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台灣新屋豪宅大車拚

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2017-08-29 14:29:56 聯合新聞網 資深房市評論員_倪子仁

北市信義計畫區新屋豪宅待價而沽。
北市信義計畫區新屋豪宅待價而沽。

預售屋因為還沒蓋好所以沒有所謂的賣壓,然而新成屋就不一樣了,沒有賣出的新成屋成為建商的囤貨,特別是高總價的新豪宅。北市總價8,000萬元以上,特別是2014年7月後取得使照的新豪宅,若非自用,將被視為囤房,稅率從1.2%一下子提高3倍至3.6%,加上新屋構造標準單價等稅率與稅基的大幅調高,有些剛交屋或即將交屋的新豪宅戶,每年的房屋稅一年要繳近百萬元,使得這些動輒上億元的新豪宅乏人問津,更成為建商的燙手山芋。

根據統計,全台主要都會區已完工或即將完工的新豪宅建案有近40幾個,新豪宅未賣出的總案量超過千億元的大量(雙北市約800億元)。北台灣的新豪宅指標建案多達30幾個,其中台北市有13個,新北市有15個,另外台中市有7個,高雄市則有5個。

北市大安區和平東路與金山南路口,由元利建設投資興建的新豪宅「和平大苑」,藝人周杰倫就買了一戶頂樓37加38樓的樓中樓,扣除車位的成交價約每坪200萬元左右。另外位於北市松山區的「敦南樞苑」,為單層單戶192坪的產品,總價則是3億元起跳,其他指標新豪宅還包括華固建設天母案「華固天鑄」及冠德建設北市信義計劃區的「冠德信義」、元利建設大安森林公園案「One Park」。

新北市方面,新豪宅建案主要分布在重劃區內,包括中和、新莊、林口及板橋,其中又以新莊及林口為大宗。新莊副都心近年來持續維持高的交屋量,然在近期房市成交量急遽萎縮下,前幾年所推大坪數的豪宅預售案,完工後面臨嚴峻的市場考驗,區內總價超過4,000萬元的新豪宅,直接面臨當前低總價主流買盤的衝擊。而林口也是一樣,總價超過3,000萬元以上的新豪宅,碰到房市急速反轉,建案直呼等無人,即將交屋的建案更是必須直接面臨房價下修後交屋的困難而困擾不已。

桃園地區房市先前在航空城大計劃及升格直轄市的推波助瀾下,豪宅建案愈推愈多。如今桃園航空城大計劃未見明朗,以桃園區為主的新豪宅總價超過2,000萬元的建案,如今在台北投資客全面退場,面臨降價求售也乏人願意進場承接的窘況。而有科技新貴支撐房市的新竹縣竹北市,重劃區內也是新豪宅建案充斥,總價動輒3、4,000萬元的新豪宅,在科技業景氣欠佳及區內房市嚴重供過於求,新豪宅案成交量持續低迷。

台中市豪宅強抬頭多年,以七期新市政中心為主的新豪宅建案總價動輒超過5,000萬元,然亦在台北客不見蹤影,區內的換屋客源又有限下,新豪宅的賣壓持續出籠。而平均房價比台中市低的高雄市房市,新豪宅只要總價超過3,000萬元也等於碰到總價天花板很難成交。

房市政策面顯示,央行唯一沒鬆綁的就是對豪宅的限制。政府管控高總價產品,不僅使得億元級豪宅交易跌到谷底,對於4,000萬元至上億元的高總價住宅產品更產生相當大的衝擊。

然而,我認為,銷售中的新豪宅並不是每個都沒有看頭與後市遠景,從近期周杰倫、林志玲、郭台銘等人將舊豪宅換新豪宅的動作來看,各都會蛋黃區精華地段的新豪宅,只要產品力與品牌指名度夠強,還是會出現買主。以北市信義計畫區由豪宅代表品牌大陸建設所推的超豪宅建案「琢白」來看,超過千坪的基地只蓋43戶,高標準高規格的設計規劃,是區內的稀有產品,業者賣一戶少一戶,甚至出現惜售的特殊市況。

我認為,這一波台灣房市「黃金十年」期間,大型建商推大賺大、推多賺多,百坪以上的豪宅到處看得見他們推案的影子,然而台灣房市在房屋稅及土地公告現值爆漲,使高總價的新豪宅成交量出現急凍。值得注意的是,位都會蛋白區甚至蛋殼區及近高架道路(捷運)旁的「假豪宅」,不但房價將有較大幅度的修正,恐將面臨沒人敢接手的低迷市況一大段時日。

房屋稅

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