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全年房屋推案量 下修至8600億元

2014-09-01 15:57:55聯合新聞網

根據住展雜誌去年12月的推估,北台灣民國101年全年的推案量,將較民國100年的推案量8,911億元增加一成左右,推案量約有9,800億元。主要為考量去年第四季以來,因總統大選遞延的推案量,將於選後加碼釋放出來,加上329檔建商推案轉趨積極,因此預估北台灣將有9,800億元的推案水準。

然根據住展雜誌今年上半年的統計數據推估,如果下半年建商推案的態度保守,建案銷售的速度與上半年一樣也沒有太大變化,加上8月實價登錄上線,及政策面仍將持續打房,國內外整體景氣面欠佳等多重因素影響,因此今年全年的推案量恐只有8,600億元左右。這個數字與住展雜誌去年12月推估的9,800推案量少了1,200億元,因此住展雜誌下修今年全年的推案量至8,600億元,下修的幅度為一成二。

預售屋推案量上,今年上半年的推案量,台北市從712億元,增加至877億元,增幅為23%,然而新北市預售屋的推案量卻從去年上半年的1,509億元,遽降至今年上半年的888億元,減少的幅度高達41%,顯示新北市今年預售屋的市場萎縮的幅度出乎市場所預料,出現先期指標率先重挫的市況,突顯建商從329檔的樂觀轉趨保守推案。

從新成屋的推案總金額,可看出區域新成屋賣壓的大小。去年上半年北台灣新成屋的可售金額為1,038億元,今年的可售金額則為1,445億元,較去年同期增加了407億元,特別是新北市與桃園地區的新成屋可售金額,分別從466億元增加至685億元、226億元增加至381億元,顯示今年北台灣新成屋的供給賣壓比去年加重許多,賣壓較大的地區,主要分佈在新北市的淡水、林口、新莊及桃園的中壢市與桃園市。

豪宅是近年雙北市推案的熱點,然今年上半年豪宅的銷售熱度已大為降溫,今年上半年僅北市中山區的「台北1號院」、「玉山石」及内湖區的「長虹天璽」等少數豪宅建案,銷售有斬獲,其他豪宅案銷售的速度皆很緩慢。

房市近期在證所稅風暴及歐債風暴持續肆虐下,股市的成交低迷,房市各工地的來人組數也隨之減少了二至三成,房市再面臨央行對金融機構的金檢,並對豪宅及持有第二戶房子的投資客,作出從嚴的信用管制,於是出現了新北市預售屋推案量比同期大降四成的市況。

以成屋為主導的桃園地區房市,受林口、三峽等地區攔截台北客的影響已逐漸勢微,在低總價的號召下,成為不少區域內與台北首購族甚至換屋客出來購屋與換屋,使今年上半年桃園地區的銷售表現份外搶眼。

央行曾經指出,歐債對台灣的影響已擴及到實質面,台灣經濟今年將面臨低出口、低投資、低消費和高失業率的『三低一高』危機。於是,對購屋者而言,國內經濟實質面的好壞,將是房市好壞的最大變數與隱憂。

今年上半年房市買氣可謂在多空交戰中度過,為求持盈保泰,建商在第三季採取減量經營的策略,在價與量的變化上,下半年房市將持續上半年的「價穩量縮」格局。在8月即將實施實價登錄的新政策下,開發商在建案的開價應力求合理,並在產品的規劃上加強產品的競爭力,才能在下半年的房市爭奪戰中出奇致勝。

歐債風暴看歇未歇,直接影響到各工地的銷售速度,揮之不去的歐債風暴衝擊,國內的景氣面也無法有效提升,勢必影響到購屋者的購屋意願,下訂與簽約的速度也將持續放緩,是故建商如何透過8月起的實價登錄新制,使訂價(成交價)能更貼近購屋者的需求,成為建案成敗的的重要關鍵。

今年上半年,北台灣的平均銷售率僅在四成至四成五之間,偏低的銷售率,在未來幾年內建商大量交屋期間,未賣出的新成屋賣壓,將對預售屋市場產生一定的影響與牽制力。北台灣幾個供過於求較明顯的地區,餘屋賣壓的否有效消化,也成為影響該區房市發展的重要因素之一。

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