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重購退稅3要件 讓你換屋變「省」長

2020-01-30 14:24:53聯合晚報 記者程士華/台北報導

換屋族可多利用重購退稅節稅。 圖/聯合報系資料照片
換屋族可多利用重購退稅節稅。 圖/聯合報系資料照片

新年到,最適合全家人出遊賞房,安侯建業會計師游雅絜指出,許多家庭出於機運及預算考量,並不是一開始就能買到理想的房型,而是在幾年裡面好好存錢,慢慢將小房換成大房,春節期間出門走春的家庭,可別忘了考慮「重購退稅」這項貼心的省錢措施!

所謂的重購退稅,指的一定是購房時才能退稅,而既然是退稅,退的則是賣房時繳的稅,游雅絜表示,重購退稅是專屬於換房族的優惠,消費者購入新屋之後,可以退還賣掉前一間房子所繳納的所得稅、土地增值稅。

游雅絜表示,無論是所得稅還是土增稅,重購退稅規定都有幾項共通的要件,第一個重點是符合「自住」規定,也就是舊屋賣出時,必須要有戶籍登記,且賣屋前一年都沒有將房屋出租或拿來做生意;第二,不論是「先買後賣」或「先賣後買」,重購期間須在移轉登記日二年內完成,也就是說一買一賣必須在二年期間內;第三,退稅完成後,五年內不可以再移轉或改作其他用途,否則將會被追繳稅款。

不管房地合一稅 小房換大都退稅

不過二種稅在重購退稅的規定上還是略有不同,所得稅方面,游雅絜表示,所謂的「小房換大房」重購退稅,指的不是房屋實際大小,而是指成交的房價,譬如先以3000萬元賣掉舊房子,繳納所得稅150萬元,再購入一套總價4000萬元的新成屋,不管是否適用房地合一稅,都可以退還150萬元全額稅款。

所得稅新制下 大房換小可退稅

游雅絜表示,假設是高房價換低房價,所得稅新、舊制就會影響退稅適用,像是一家人住了十幾、二十年的老房子,賣房時就會適用舊制,是併入綜合所得稅課稅,這類房屋在「大房換小房」的情況下,就不適用重購退稅優惠。

如果出售的舊家是2016年1月1日以後取得的,賣房時繳的就是房地合一稅,即適用新制,「大房換小房」可以按比例退稅。游雅絜舉例,同樣以3000萬元賣掉舊房子、繳納房地合一稅150萬元為例,如果新家房價為2000萬元,房價只有舊屋價格的三分之二,退稅的額度也是三分之二,也就是只退稅100萬元。

土地增值稅方面,看的則是地價而非房價,必須要新購土地地價高於舊土地出售時的價格減成本,游雅絜表示,影響地價的因素,一種是換到坪數較高的房子,另一種可能是搬家換到更好的地段,都有機會適用到土增稅的重購退稅。

同樣以實例解釋,游雅絜表示,假設舊家的土地地價為100萬元,賣屋時繳掉土增稅20萬元,舊家土地的價格減成本就是80萬元;未來搬到比較好的地段後,如果新家的土地價格為90萬元,就可以退稅10萬元;如果購入新家的地段比較差,土地地價只有70萬元,就不能享退稅;又譬如新家的土地價格為100萬元以上,則可以享全額退稅20萬元。

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