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住宅租賃契約之出租人或承租人 可以提前終止租約?

2021-09-19 11:00:00聯合新聞網 永然文化出版

李永然律師

一、住宅租賃契約須注意特別法的規定

按「住宅租賃契約」是租賃契約的一種,適用《民法》債編中「租賃」的規定,但為維護人民的「居住權」(註1),健全租賃住宅市場,保障租賃當事人權益,發展租賃住宅服務業,立法院三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》。「住宅租賃契約」必須優先適用《租賃住宅市場發展管理條例》,該條例為《民法》的特別法。

所以,「住宅租賃契約」的出租人及承租人間的約定,受到《租賃住宅市場發展及管理條例》的規範,即租賃契約具「消費關係」者(註2),適用《消費者保護法》相關規定;「非具消費者關係」者,其「應約定」及「不得約定」事項,由中央主管機關定之(《租賃住宅市場發展及管理條例》第5條第1項)。

示意圖/聯合報系資料照片
示意圖/聯合報系資料照片

住宅租賃契約一般會採用「定有期限」,契約於「期滿期限」時租約失其效力(註3);「出租人」及「承租人」固然可以雙意合意而提前終止,然如有「出租人」或「承租人」方面的原因,而有提前終止的必要時,可否提前終止?

二、「住宅租賃契約」有哪些不得約定事項?

首先筆者想先說明「住宅租賃契約」法律規定「不得約定事項」,依《租賃住宅市場發展及管理條例》第5條第3項,包括:限制或免除租賃當事人之一方義務或責任;限制或剝奪當事人之一方義務或責任;其他顯失公平事項。

至於中央主管機關(內政部)頒布《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》規定「不得約定事項」有八項,即:

不得約定廣告僅供參考;

不得約定承租人不得申報租賃費用支出;

不得約定承租人不得遷入戶籍;

不得約定應由出租人負擔之稅賦及費用,若較出租前增加時,其「增加部分」由承租人負擔;

不得約定免除或限制《民法》上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任;

不得約定承租人須繳回契約書;

不得約定本契約的「通知」,僅以「電話方式」為之;

不得約定違反強制或禁止規定。

由上述規定可知,出租人與承租人可以於「住宅租賃契約」內約定「提前終止租約」事由。

(本文出自《住宅租賃契約法律.稅務實務》,未經同意禁止轉載。)
(本文出自《住宅租賃契約法律.稅務實務》,未經同意禁止轉載。)

三、出租人在哪些情形可以提前終止租約?

其次,談到住宅租賃契約的提前終止,內政部所頒《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》於第16點、第17點分別將出租人、承租人提前終止租約,訂為「應約定事項」。

就以出租人提前終止租約第16點第1項規定,有下列情形之一,出租人可以提前終止租約,且承租人不得要求任何賠償:出租人為重新建築而必要收回;承租人遲付租金總額達二個月的金額,並經出租人定相當期限催告,仍不為支付;承租人積欠管理費或其他應負擔的費用達相當二個月的租金額,經出租人定相當期限催告,仍不為支付;承租人違反「第7點第2項」規定而違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品,經出租人阻止,仍繼續使用;承租人違反「第7點第3項」勾選不同意的約定,擅自轉租、出借或以其他方式供他人使用或將「租賃權」轉讓予他人;承租人毀損租賃住宅或附屬設備,經出租人限期催告修繕而不為修繕或相當的賠償;承租人違反「第9點第1項」規定,未經出租人同意,擅自進行室內裝修;承租人違反「第9點第1項」規定,未依相關法令進行室內裝修,經出租人阻止仍繼續為之;𣈏承租人違反「第9點第1項」規定,進行室內裝修,損害原有建築之結構安全。

四、承租人在哪些情形可以提前終止租約?

再者,談到承租人可以提前終止租約的事由,依內政部所頒《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》第17點第1項規定,如有下列情形之一,致承租人難以繼續居住者,承租人可以提前終止租約,出租人不得對承租人要求任何賠償:租賃住宅未合於「居住使用」,並有修繕的必要,經承租人依「第8點第2項」規定催告,出租人仍不於期限內修繕;租賃住宅因不可歸責承租人的事由致「一部滅失」,且其餘部分不能達租賃之目的;租賃住宅有危及承租人或其同居人的安全或健康的瑕疵;承租人於簽約時已明知該瑕疵或拋棄終止租約權利者,亦同;承租人因疼痛、意外產生有長期療養的需要;因第三人就「租賃住宅」主張其權利,致承租人不能為約定之居住使用。

五、結語

綜上所述,「住宅租賃契約」訂立時,務必注意《租賃住宅市場發展及管理條例》的規定,因該條例已成為《民法》的特別法而優先適用。又訂立契約,應參考內政部所頒的《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》,這樣較有助於自身權益保障。

註1:「居住權」為聯合國《經濟社會文化權利國際公約》第11條所規定的「人權」。

註2:「消費關係」是指消費者與「企業經營者」間就商品或服務所發生的法律關係(《消費者保護法》第2條第3款)。

註3:《民法》第102條第2項規定:附終期的法律行為,於期限屆滿時,失其效力。

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