「租賃住宅包租業」出租住宅房屋，如何訂立租約？

李永然律師

一、租賃住宅包租業受法律規範

我國立法院通過《租賃住宅市場發展及管理條例》，總統於民國106年12月27日公布，並自民國107年6月27日起施行。該條例也規範「租賃住宅包租業」。

所謂「租賃住宅包租業」，乃指承租「租賃住宅」（註1）並「轉租」（註2），及經營該租賃住宅管理業務的公司（《租賃住宅市場發展及管理條例》第3條第5款）。

「租賃住宅包租」的業者必須向主管機關申請「許可」，完成公司登記，並須繳存「營業保證金」，加入「同業公會」（《租賃住宅市場發展及管理條例》第19條第1項）。「租賃住宅包租業者」如出租住宅房屋予承租人，訂立「租賃契約」，法律如何規範？

二、租賃住宅包租業者的租賃契約具消費關係

首先必須說明「租賃住宅包租業者」是屬於「企業經營者」，其與承租住宅的承租人間具有「消費關係」。所謂「消費關係」依《消費者保護法》第2條第3款，乃指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生的法律關係。

《租賃住宅市場發展及管理條例》為了保護住宅租賃的承租人特於該條例第5條第1項規定：租賃契約具「消費關係」者，適用《消費者保護法》相關規定；非具「消費關係」者，其約定及不得約定事項，由「中央主管機關」定之。同條第2項規定：前項應約定事項，其內容得包括：契約的重要權利義務事項；違反契約的法律效果；契約的終止權及其法律效果；其他與契約履行有關的重要事項。至於「不得約定事項」，於該條例第5條第3項規定，包括：限制或免除租賃當事人的一方義務或責任；限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利，及加重義務或責任；其他顯失公平事項。

因為「租賃住宅包租業者」透過轉租方式，將住宅出租予承租人屬於「消費關係」，所以內政部於民國108年2月23日發布《住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項》，並自民國108年6月1日起生效。此一公告是依據《消費者保護法》第17條（註3）及《住宅租賃市場發展及管理條例》第32條第3項規定（註4）。

三、「住宅轉租定型化契約」的應記載事項及不得記載事項

其次依前述公告已自民國108年6月1日起施行，日後「轉租」的住宅租賃契約應注意相關事項記載，謹分述如下：

應記載事項包括
1.契約審閱期；
2.租賃標的、租賃期間、租金約定及支付；
3.押金約定及返還，租賃期間相關費用的支付、稅費負擔的約定；
4.使用租賃住宅的限制，修繕、室內裝修、包租業的義務及責任、承租人的義務及責任；
5.租賃住宅部分滅失、提前終止租約的約定、租賃住宅的返還、租賃住宅所有權的讓與；
6.包租業提前終止租約、承租人提前終止租約、提前終止包租契約的處理；
7.遺留物的處理；
8.履行本契約的通知、其他約定、契約及其相關附件效力、當事人及相關人員基本資料。

不得記載事項
1.不得約定拋棄「審閱期間」；
2.不得約定廣告僅供參考；
3.不得約定承租人不得申報租賃費用支出；
4.不得約定承租人不得遷入戶籍；
5.不得約定應由包租業或租賃住宅所有權人負擔的稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由「承租人」負擔；
6.不得約定免除或限制《民法》上「包租業者」故意不告知的瑕疵擔保責任；
7.不得約定承租人須繳「契約書」；
8.不得約定本契約的通知，僅以「電話」方式為之；
9.不得約定違反強制或禁止規定。

四、租賃住宅包租業者不遵守前述規定的法律後果

再者，既然「住宅轉租定型化契約」已自民國108年6月1日起正式生效「應記載事項及不得記載事項」，業者自應加以遵守，如有違反，經「主管機關」令其限期改正而屆期不改正者，將受新台幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰的處罰（《消費者保護法》第56之1條）；又如果經再次令限期改正而屆期不改正者時，將受新台幣五萬元以上五十萬元以下罰鍰的處罰。

綜上所述，「住宅租賃」的承租人今後承租權益將更有保障；但應注意法律的相關規定，才能「知法用法並保權益」。

註1：租賃住宅乃指以出租供居住使用的建築物。

註2：「轉租」乃指承租租賃住宅，以其全部或一部租與他人居住使用，他人支付租金的租賃行為。

註3：《消費者保護法》第17條第1項規定：中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約的公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項報請行政院核定後公告之。

註4：轉租契約書之「定型化契約」應計載及不得記載事項，由中央主管機關定之。

（本文出自《住宅租賃契約法律.稅務實務》，作者為永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人，未經同意禁止轉載。）