房價未納CPI失真？主計總處擬擴大房租樣本參考實價

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CPI僅調查房租，未納入房價，屢次被學者質疑無法反映民眾生活成本；央行近日公布第3季理監事會議事錄摘要，會中除了聚焦通膨議題，居住成本高漲的情況下，CPI是否能呈現真實物價也引發論戰。

有位理事建議將住房成本反應在CPI上，另位理事則指出，歐洲央行（ECB）多年前就考量將自用住宅房價納入物價指數，雖然尚未正式取代目前物價指數，但顯示除了房租，已經思考自用住宅房價上升對物價指數的影響。

對於物價統計未納房價，主計總處說明，台灣CPI是根據聯合國（UN）、國際貨幣基金（IMF）等國際組織共同編撰的CPI編製手冊規範，符合國際標準；各國採用一致性規範，統計才能進行國際比較。

在此原則下，CPI衡量的是一般家庭購買「消費性」商品及服務的價格水準變動情形，涵蓋食、衣、住、行、育、樂等「消費性」支出；購買股票、房地產等「資產」支出則不計入。

主計總處綜合統計處專門委員曹志弘補充，購屋支出非CPI衡量的範圍，但住宅提供的居住服務會納入CPI，也就是住宅租金。

曹志弘解釋，居住服務可分為租屋與自住，前者又分為私有住宅出租與社會住宅出租；主計總處持續精進統計方法，私有住宅出租的樣本數已經從先前的1200多戶，增加至今年的1300多戶，並規劃參考租賃實價登錄，選取具代表性的資料納入CPI統計。

外界質疑主計總處參採1.6萬戶社會住宅的租金資料，社宅租金低於行情，將壓低指數表現，曹志弘說明，住宅租金樣本數涵蓋私有住宅1300多戶、社會住宅1.6萬戶，社宅樣本數明顯較多，是因社宅租金屬於公務資料、容易取得，但實際權重只有0.02%，對CPI房租權重15.2%的影響微乎其微。

至於自有住宅，主計總處與美國、英國及日本等多數國家做法相同，採「租金等價法」衡量，以市場實際租金估算自有住宅的價格。

曹志弘也指出，今年上半年台灣房價漲9.8%，前10月房租指數累計漲1.58%，參考他國數據，歐元區上半年房價漲9.5%、房租漲1.5%，日本房價漲9.3%、房租持平，南韓房價漲6.1%、房租1.9%；將台灣房價與房租上漲的趨勢與國際相比，「沒有明顯低估」。

主計總處並表示，各國CPI不含房價，但多會另編房價指數掌握相關資訊。如美國民間標準普爾公司編製S&P/Case-Shiller房價指數、英國Halifax銀行編製標準房價指數、新加坡房地產交易所編製住宅價格指數。

台灣方面，除了國泰建設、信義房屋等民間房屋仲介業者有編布相關房價指數，內政部也分析大量的全國不動產實價登錄交易資料，按季公布全國及6都住宅價格指數。

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