想當包租公？信義房屋Podcast傳授三心法拉高投報率
財富自由的夢想，人皆有之，不少人選擇買屋置產，希望當個快樂的包租公。《房屋聽信義》Podcast請來專家提醒，房屋出租的實質收益，其實不如想像的高。除了有許多隱藏成本，租金穩定度也是問題，若想提高租金投報率，不妨善用搭上政策順風車、吸引付租能力較高的房客、增加出租項目3心法。
台灣房市已經走了好幾年的大多頭，看著房價驚驚漲，激出很多買方搶購卡位，並做起當包租公的美夢。一般來說，目前租金投報有2%的物件，買方就會買單，若是投報高過3%，則堪稱搶手物件。
信義房屋總經理室協理李明山提醒，很多房東在做財務規劃時，常會低估成本、高估租金投報率，導致最後到手的租金收益不如預期。
他分享，當房東的成本，除了購屋資金之外，還有每年5月要繳的房屋稅、跟11月要繳的地價稅，租金收入也要列入所得稅申報；房屋的修繕費用跟家電家具的折舊費用，也不小條，換台冷氣就噴了兩、三萬元，是常有的事。
如果房東本身沒有時間管理，委託專業機構代管，那代管費用通常是租金收入的10%，還得再加上預抓的修繕費。最容易忽略的，是前後任租客之間的空窗期，通常只要當年度有出租空窗期，租金投報率就會降得很低。
若想有效拉高投報率，李明山分享了3個方法。第一，是搭上政策順風車，成為「公益出租人」。政府近期正推動規模高達300億元的租金補貼，如果讓房客享有補貼的話，房東本身的房屋稅、地價稅都會有折抵，甚至申報綜合所得稅時，還能享有租金折抵，最高可折每月1.5萬元，一年下來，可以折抵十多萬元。
第二，是加強房屋本身的質感、或透過優質的代管公司，吸引付租能力較高的房客，例如外商公司等。這類租客，不但能付較高的租金，通常穩定性跟配合度也較高。
第三，則是增加出租的項目，例如把建築外牆租給廣告公司做廣告，倘若房屋在市場、夜市周邊的，也可出租作為倉庫、攤販，但別佔用騎樓。至於隔套收租或日租，要特別留意是否違法。
出租的風險方面，首先是出租會導致未來選擇售屋時的成本增加，因為出租時每年繳房屋稅，以及出售時的土地增值稅都不適用自用住宅稅率。其次是與租客的互動，若在交租穩定性、維護房屋或者其他方面不如預期，就需花額外的時間與金錢處理。
因此李明山建議房東，要有時間、耐心多與房客互動，若能有穩定的中長期房客，就能避免租金空窗期問題。又或者可以選擇讓利，交給專業代管公司來協助出租後的大小問題的處理。
考慮到出租需要付出的成本與風險，假如屋主或租客都沒有時間可以好好管理房屋，就建議可以考量出售。如果在當包租公的過程中，覺得太過麻煩，或收益不如預期，還拿不定要不要賣房時，也可先請仲介評估，採用「租售並行」、也就是邊租邊賣的方法，爭取時間多方評估。
更多《房屋聽信義》Podcast內容：https://lihi1.com/VEEh3
延伸閱讀
相關新聞
買頂樓露台戶該注意什麼？ 多人曝這件事是唯一缺點
八年級生年薪百萬不買房「寧願買好車」 他揭1觀念獲全場認同
30歲房東「月收9萬租金」 嘆很辛苦：命運握在別人手上
想賣潭子透天厝「買石岡區」 他查開價傻眼：蛋白換蛋殼也難
她想換房「市區公寓 VS. 郊區透天」怎麼選？ 網見1關鍵：保值
預售屋代銷估「2028完工」合約寫2030年底 網驚呼：太久了吧
「40歲租屋難再爬出來」 他勸7年級買房：會走回成長的道路
快到黃金交叉？他比對1現象見央北高單價卻賣不動 驚呼「江翠北DE區贏了！」
嘉義53年透天厝開價1100萬元 網友見照片：地下有大秘寶？
本周房產熱話／央行5度升息！房貸利率突破2%大關 8成薪水全用在繳房貸 一表看年輕人購屋有多難
合庫金看房市 量縮價緩跌
專家：房市進入「新三高」年代
年輕人買房 八成薪繳貸款
鄰居亂檢舉「晚上很吵」！在電梯留言、向警衛室投訴 苦主崩潰
他查建商實價登錄行情「越賣越便宜」 網見地點：當心爛尾
買房抗通膨！他挑新竹這區預售屋 2壞處猶豫該下手嗎
在苗栗買房值得嗎？ 內行分析：租屋比較划算
Joeman買房課銷售額破千萬 黃大米免費教「私藏3技巧」全場讚
原況中古屋超難找？ 多數「這類人」裝潢好再賣：為墊高房價
情侶階段「想買房」一定要跟另一半討論嗎？網友掀兩派論戰
人妻被當肥羊宰！交屋才驚覺「買貴50萬」 內行揭房仲過招要這樣喊價
為何月入10萬卻沒頭期款買房？ 網一面倒指這原因是關鍵
4大理財產品收益曝 專家：難怪富人都配房產3成
本周房產熱話／雞蛋富翁？富豪砸8位數買雞舍！免高收入也能當天龍人 北市近半購屋族年薪沒百萬
父母出頭期款、房貸手足一起繳 他未婚無子憂：未來過戶給侄子
不交女友不玩樂、放假跑外送 他4年存50萬買房眾人傻眼
友人繼承1500萬「怎麼操作才不會餓死？」 眾人都推1選項
比正常套房溢價、總價高 內行人揭：投資客很少去碰「這類型」
台積工程師年薪500萬竟一家三口住30坪小房 建商揭1警訊
晚買房有多虧？10年前沒買房 需多付70個月薪水
十年前沒買房 需多付70個月薪水、還少1房間
他不解「為何預售屋比新成屋貴？」 內行人揭1關鍵因素
準備下斡旋房仲卻說「要加價200萬才賣」 他急問：這是話術嗎？
不是民生社區！雙北最舒服居住地點在哪 內行人狂推「1首選」
現在買竹科預售屋還來得及嗎？ 過來人分享觀點：中古屋較值得
出門不在家！住透天厝怎收宅配包裹 住戶揭曉了：東西沒掉過
不只台北！數據曝「沒40歲買不起房成全台常態」
本周房產熱話／六都平均屋齡北市最老！蔣萬安推「都更5箭」行動 棒球熱潮夯...球場成房價抗跌區？
內湖和士林該買哪邊才好？ 網認為：看路段才準
「老公背著我買房」 人妻氣擅自作主：以後怎麼走下去？
她看房心累吐一句「賣家比貪婪的」 遭群轟：妳不也一樣
買房有附但沒車停「該賣掉車位嗎？」 眾人勸：你會後悔
熱門文章
買頂樓露台戶該注意什麼？ 多人曝這件事是唯一缺點
八年級生年薪百萬不買房「寧願買好車」 他揭1觀念獲全場認同
透天兩側「沒除毛」鋼筋整排外露 內行曝用途：台人厚道之處
30歲房東「月收9萬租金」 嘆很辛苦：命運握在別人手上
嘉義53年透天厝開價1100萬元 網友見照片：地下有大秘寶？
新手房東問「怎麼篩選房客？」 眾人建議別租給一種人：沒好下場
佛心房東幫裝網路僅「1要求」 房客質疑「不合理」反遭網友批：奧客
「40歲租屋難再爬出來」 他勸7年級買房：會走回成長的道路
她想換房「市區公寓 VS. 郊區透天」怎麼選？ 網見1關鍵：保值
專家：房市進入「新三高」年代
人妻被當肥羊宰！交屋才驚覺「買貴50萬」 內行揭房仲過招要這樣喊價
買房抗通膨！他挑新竹這區預售屋 2壞處猶豫該下手嗎
台積工程師年薪500萬竟一家三口住30坪小房 建商揭1警訊
快到黃金交叉？他比對1現象見央北高單價卻賣不動 驚呼「江翠北DE區贏了！」
合庫金看房市 量縮價緩跌
他曝友靠桃園一透天厝收租月入70萬 大多數網友分析後難相信
預售屋代銷估「2028完工」合約寫2030年底 網驚呼：太久了吧
想賣潭子透天厝「買石岡區」 他查開價傻眼：蛋白換蛋殼也難
年輕人買房 八成薪繳貸款
出門不在家！住透天厝怎收宅配包裹 住戶揭曉了：東西沒掉過
本周房產熱話／央行5度升息！房貸利率突破2%大關 8成薪水全用在繳房貸 一表看年輕人購屋有多難
讓古典與未來相融 黑洞上海店
在苗栗買房值得嗎？ 內行分析：租屋比較划算
房東要漲電費「1度7.7元」他批太扯 過來人嘆：不漲不行
室外無景觀？建構專屬花園營造屬於自己的世外桃源
他查建商實價登錄行情「越賣越便宜」 網見地點：當心爛尾
租到什麼樣房子最雷？ 過來人點名遇到這兩種人會昏倒
鄰居亂檢舉「晚上很吵」！在電梯留言、向警衛室投訴 苦主崩潰
不交女友不玩樂、放假跑外送 他4年存50萬買房眾人傻眼
台南別墅老宅租金1萬！網見「極簡廢墟風」驚：這是破厝吧
不是民生社區！雙北最舒服居住地點在哪 內行人狂推「1首選」
準備下斡旋房仲卻說「要加價200萬才賣」 他急問：這是話術嗎？
Joeman買房課銷售額破千萬 黃大米免費教「私藏3技巧」全場讚
父母出頭期款、房貸手足一起繳 他未婚無子憂：未來過戶給侄子
遠離都市塵囂 沉浸溫泉、密林與海灣的懷抱
原況中古屋超難找？ 多數「這類人」裝潢好再賣：為墊高房價
他不解「為何預售屋比新成屋貴？」 內行人揭1關鍵因素
年輕人買不起房愛過「精緻窮」生活 網轟：還不是「這群人」害的
與藝術交心 接著邂逅新舊交織的優雅風景
比正常套房溢價、總價高 內行人揭：投資客很少去碰「這類型」
4大理財產品收益曝 專家：難怪富人都配房產3成
夫妻雙薪14萬想買透天不敢買 網見1原因勸：別買
;){kind=link}
留言