「少碰預售屋」達人心戰喊話：踏進接待中心前搞清楚這件事

雖然我這幾年喊「少碰預售屋」喊到燒聲，但想必還是有不少人就是想看預售案，在踏進接待中心之前，最基本的功課是先掂量財力和思考未來規劃，免得看得高興，卻搞不清楚自己本錢有多少，當屋奴事小，萬一被法拍就四大皆空！

「我們很想住新房子，老房子屋況不好，重新裝潢麻煩又貴，以後也不如新房子值錢！」這是想買新成屋民眾的心聲；也有一派堅定支持買預售屋，「買預售屋比較好吧，可以賺錢，付款又輕鬆，況且房屋的格局可以隨時調整耶，不用重新敲敲打打。」這樣想有沒有盲點呢？我之所以不贊成買預售屋，最簡單的原因就是我們無法預測房子蓋出來會怎樣，除非要非常努力的監工，以及選到一個不差的良心建商，要不然貴如「大樹」那間、多如「寶咖咖」等級，大家都很愛蓋漏水屋給你哭哭。

預售屋︰要認真監工

預售屋的格局可以客變調整是對的，不過你不能隨心所欲，因為管道間有限也有固定位置，頂多房間的大小可以調整，但是廁所的位子就不見得可以從這頭拉到那一頭，也不見得想增加就能增加；你可以做的是把四房改成三房，刪去一個房間合併成大客廳，也可以讓廚房變成開放式大廚房，這些在紙上就可完成。至於付款，一樣囉，你得先付10％，接著工程期款再付10％。

新成屋︰首重格局

新成屋不用花大錢裝潢？還是要的。建商給你的房子只有天地壁，以及廚具和廁所，如果屋頂板有消防灑水頭，你還是要做天花板、做木作、做系統櫃等等，當然比中古屋方便許多，不過，如果隔間你不喜歡，同樣要敲掉重作，地板重換，天花重釘等等，所以，買新成屋有一個很大的重點，就是看格局，這牽涉到日後你裝潢要花多少錢。

怎麼粗估自己的購屋能力？

一、你手上有多少購屋現金？

這是我會問你的第一個問題。這個現金不是指你戶頭有多少錢，我們說現金三分法，就是三分之一消費、三分之一儲蓄、三分之一付房貸。所以，為了讓你不會因為買了房子就變成屋奴，要先告訴你該如何抓現金概念。當然，這是針對首次購屋的人，如果你財務分配得當，積蓄多，是百大富豪，可以直接跳過這篇。

先抓出你的每月生活所需。基本上，我會抓半年的生活費用，也就是如果沒有收入、被公司開除，你手上起碼有半年的現金可以支用，這是比較不保守的方式；如果你保守些，我會建議你抓一年的生活費用，因為現在好工作比較不容易找。要注意，所謂每月生活所需，包含所有開銷、保險、醫療準備、交通等等費用，所以假如你的每月開銷是3 萬元，那麼半年就是18萬元、一年就是36萬元，這筆現金一定要保有，而且必須是現金或定存，不是保險或股票。

接著，找出你可以動用的錢，如果有100萬元存款，這裡面包括你打算贖回的基金、可以隨時賣的股票、有個富爸爸贊助，當然如果你有定存也是可以解約，只是會犧牲利息，手上多留點現金畢竟是好的。

100 萬元扣除18萬元的半年生活準備，你還有82萬元，這就是你的自備款。這個自備款，不只要支付房屋二成的頭期款，還有裝潢、家電、代書費等稅金準備。裝潢、家電等大約佔房屋總價的一成，所以，你可以抓總價三成當作你的數字概念。

82 萬元等於總價的三成，也就是你的購屋能力為273 萬元。這是銀行貸款八成的總價，所以，你就可以找總價273 萬元的房屋。粗算一下，自備款為54 萬多，裝潢跟家電有27 萬元，每月房貸本息平均攤還為1 萬出頭。

看了這個數字，很多年輕人都會大大的嘆一口氣，總價273萬元現在可以買啥房屋？買個車位可能都不只這個價格！是的，現實很殘酷，你花了這82 萬元的房款後，手上只剩下18 萬元，那27萬元的裝潢頂多買一點櫃子、買台電視和小冰箱就花光了！買房子千萬別逞強，也別以為買房賣屋一定會賺錢，更別篤定你未來會有更多收入、可支付更多的房貸，我的建議是一定要以保守的態度面對，屋奴的新聞你不是沒看過，景氣不好的時候，被法拍的房屋每個月都在增加，一旦被斷頭，代表連頭期款的那一點本錢都賠進去，划不來。

二、現實上怎麼評估購屋門檻？

接著，我教你該如何回推購屋門檻。

幻想一下，你未來五年的人生。結婚？要不要有孩子？這讓你決定最少要買幾房的格局。如果因為要結婚而買房，夫妻兩人需要一間當臥室、一間當書房，那你的基本就是兩房格局。小孩通常在出生之後、上小學之前都還能跟父母睡同一間房，兩房的彈性，確保即便未來收入無法讓你換屋，起碼還可以犧牲書房改成小孩房，兩代都可以滿足。如果你打算五年內都單身，平常不開伙煮飯、看電視喜歡在床上，那買間套房就夠了，萬一五年內不小心結婚，這套房要可租可賣，物件的挑選就很重要。

可以節省的狀況是：「我打算準備一間房間給爸媽住，萬一哪天來可以住個一兩天」，如果這個「萬一」，一年只有發生一兩次，用旅館代替即可，不需要因此多花幾百萬，除非你錢夠多。

好，總之你需要兩房至三房的大小，台北市門檻上千萬元，新北市有捷運的超過千萬，沒捷運的也要近千萬元，這是中古屋的門檻，新成屋的地板價當然要更高。

以800萬元為例，你只要擁有240萬元的現金，這是銀行貸款八成、有80萬元可以裝潢跟買家電、每月房貸3萬2千左右。

為了讓你不會因為買了房子就變成屋奴，作者要先告訴你該如何抓現金概念。圖片來源/i... — 為了讓你不會因為買了房子就變成屋奴，作者要先告訴你該如何抓現金概念。圖片來源/ingimage

回到收入三分法，保守方式就是房貸是收入的三分之一，所以你或你家庭的總月收入要有9萬6千元。當然，如果你比較大膽些，房貸是收入的二分之一，也常有人這樣做，那麼家戶收入每月只要賺到6萬4千元就可以支付房貸。只是，別忘了，無論保守或大膽，還是需要有240萬元的現金。

有人不屑的說：「有寬限期啊，買東西都可以分期了，明明有二年寬限期可以用，我買房屋已經花了不少現金，還有買電器，所以這兩年寬限期讓我付款比較輕鬆些，我努力賺錢多存點也好，反正現在利息低，不用白不用啊！」

計算能力，不可以用寬限期來算。如果你有資金需求，比如你的定存利息比房貸高，這些投資兩年內資金「一定」可以贖回，那利用寬限期來做資金調度運用還有點道理。不然誰能保證你這兩年的資金投資，「絕對」可以勝過房貸利率？看起來很簡單的投資獲利比率，怎麼在你投入之後，世界就不太一樣，一個不小心的滑鐵盧，就啥都卡死慘賠。

縱使你不投資，光用凍漲的薪水來計算購屋能力，都會有一點風險，比如你以為你的薪水很穩定，結果遇到新冠肺炎的影響，不少產業死當二年，這時如果只用寬限期來買屋，會讓你嚇到想賠售，因為薪水可能隨時不保。

如果是換屋族，仍然以「手上有多少現金」跟「每月收入」兩項來評估，差別在你可以一邊賣一邊找房屋買，房屋賣了就有錢可以升級，你可在賣屋合約書的交屋期限內，多保留些時間，比如「交屋時間自對保後延長一個月」，這樣就多點彈性時間來尋找下一個換屋的標的，萬一房子賣了卻還沒買到要住的房子，租屋也是考量，可試試售後回租，千萬別為了時間而將就。