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「少碰預售屋」達人心戰喊話:踏進接待中心前搞清楚這件事

2022-01-25 10:48:12寫樂文化 文/Sway

不少人對新房子情有獨鍾,作者建議,在踏進接待中心之前,最基本的功課是先掂量財力和...
不少人對新房子情有獨鍾,作者建議,在踏進接待中心之前,最基本的功課是先掂量財力和思考未來規劃。圖片來源/ingimage

雖然我這幾年喊「少碰預售屋」喊到燒聲,但想必還是有不少人就是想看預售案,在踏進接待中心之前,最基本的功課是先掂量財力和思考未來規劃,免得看得高興,卻搞不清楚自己本錢有多少,當屋奴事小,萬一被法拍就四大皆空!

「我們很想住新房子,老房子屋況不好,重新裝潢麻煩又貴,以後也不如新房子值錢!」這是想買新成屋民眾的心聲;也有一派堅定支持買預售屋,「買預售屋比較好吧,可以賺錢,付款又輕鬆,況且房屋的格局可以隨時調整耶,不用重新敲敲打打。」這樣想有沒有盲點呢?我之所以不贊成買預售屋,最簡單的原因就是我們無法預測房子蓋出來會怎樣,除非要非常努力的監工,以及選到一個不差的良心建商,要不然貴如「大樹」那間、多如「寶咖咖」等級,大家都很愛蓋漏水屋給你哭哭。

預售屋︰要認真監工

預售屋的格局可以客變調整是對的,不過你不能隨心所欲,因為管道間有限也有固定位置,頂多房間的大小可以調整,但是廁所的位子就不見得可以從這頭拉到那一頭,也不見得想增加就能增加;你可以做的是把四房改成三房,刪去一個房間合併成大客廳,也可以讓廚房變成開放式大廚房,這些在紙上就可完成。至於付款,一樣囉,你得先付10%,接著工程期款再付10%。

新成屋︰首重格局

新成屋不用花大錢裝潢?還是要的。建商給你的房子只有天地壁,以及廚具和廁所,如果屋頂板有消防灑水頭,你還是要做天花板、做木作、做系統櫃等等,當然比中古屋方便許多,不過,如果隔間你不喜歡,同樣要敲掉重作,地板重換,天花重釘等等,所以,買新成屋有一個很大的重點,就是看格局,這牽涉到日後你裝潢要花多少錢。

怎麼粗估自己的購屋能力?

、你手上有多少購屋現金?

這是我會問你的第一個問題。這個現金不是指你戶頭有多少錢,我們說現金三分法,就是三分之一消費、三分之一儲蓄、三分之一付房貸。所以,為了讓你不會因為買了房子就變成屋奴,要先告訴你該如何抓現金概念。當然,這是針對首次購屋的人,如果你財務分配得當,積蓄多,是百大富豪,可以直接跳過這篇。

先抓出你的每月生活所需。基本上,我會抓半年的生活費用,也就是如果沒有收入、被公司開除,你手上起碼有半年的現金可以支用,這是比較不保守的方式;如果你保守些,我會建議你抓一年的生活費用,因為現在好工作比較不容易找。要注意,所謂每月生活所需,包含所有開銷、保險、醫療準備、交通等等費用,所以假如你的每月開銷是3 萬元,那麼半年就是18萬元、一年就是36萬元,這筆現金一定要保有,而且必須是現金或定存,不是保險或股票。

接著,找出你可以動用的錢,如果有100萬元存款,這裡面包括你打算贖回的基金、可以隨時賣的股票、有個富爸爸贊助,當然如果你有定存也是可以解約,只是會犧牲利息,手上多留點現金畢竟是好的。

100 萬元扣除18萬元的半年生活準備,你還有82萬元,這就是你的自備款。這個自備款,不只要支付房屋二成的頭期款,還有裝潢、家電、代書費等稅金準備。裝潢、家電等大約佔房屋總價的一成,所以,你可以抓總價三成當作你的數字概念。

82 萬元等於總價的三成,也就是你的購屋能力為273 萬元。這是銀行貸款八成的總價,所以,你就可以找總價273 萬元的房屋。粗算一下,自備款為54 萬多,裝潢跟家電有27 萬元,每月房貸本息平均攤還為1 萬出頭。

看了這個數字,很多年輕人都會大大的嘆一口氣,總價273萬元現在可以買啥房屋?買個車位可能都不只這個價格!是的,現實很殘酷,你花了這82 萬元的房款後,手上只剩下18 萬元,那27萬元的裝潢頂多買一點櫃子、買台電視和小冰箱就花光了!買房子千萬別逞強,也別以為買房賣屋一定會賺錢,更別篤定你未來會有更多收入、可支付更多的房貸,我的建議是一定要以保守的態度面對,屋奴的新聞你不是沒看過,景氣不好的時候,被法拍的房屋每個月都在增加,一旦被斷頭,代表連頭期款的那一點本錢都賠進去,划不來。

二、現實上怎麼評估購屋門檻?

接著,我教你該如何回推購屋門檻。

幻想一下,你未來五年的人生。結婚?要不要有孩子?這讓你決定最少要買幾房的格局。如果因為要結婚而買房,夫妻兩人需要一間當臥室、一間當書房,那你的基本就是兩房格局。小孩通常在出生之後、上小學之前都還能跟父母睡同一間房,兩房的彈性,確保即便未來收入無法讓你換屋,起碼還可以犧牲書房改成小孩房,兩代都可以滿足。如果你打算五年內都單身,平常不開伙煮飯、看電視喜歡在床上,那買間套房就夠了,萬一五年內不小心結婚,這套房要可租可賣,物件的挑選就很重要。

可以節省的狀況是:「我打算準備一間房間給爸媽住,萬一哪天來可以住個一兩天」,如果這個「萬一」,一年只有發生一兩次,用旅館代替即可,不需要因此多花幾百萬,除非你錢夠多。

好,總之你需要兩房至三房的大小,台北市門檻上千萬元,新北市有捷運的超過千萬,沒捷運的也要近千萬元,這是中古屋的門檻,新成屋的地板價當然要更高。

以800萬元為例,你只要擁有240萬元的現金,這是銀行貸款八成、有80萬元可以裝潢跟買家電、每月房貸3萬2千左右。

為了讓你不會因為買了房子就變成屋奴,作者要先告訴你該如何抓現金概念。圖片來源/i...
為了讓你不會因為買了房子就變成屋奴,作者要先告訴你該如何抓現金概念。圖片來源/ingimage

回到收入三分法,保守方式就是房貸是收入的三分之一,所以你或你家庭的總月收入要有9萬6千元。當然,如果你比較大膽些,房貸是收入的二分之一,也常有人這樣做,那麼家戶收入每月只要賺到6萬4千元就可以支付房貸。只是,別忘了,無論保守或大膽,還是需要有240萬元的現金。

有人不屑的說:「有寬限期啊,買東西都可以分期了,明明有二年寬限期可以用,我買房屋已經花了不少現金,還有買電器,所以這兩年寬限期讓我付款比較輕鬆些,我努力賺錢多存點也好,反正現在利息低,不用白不用啊!」

計算能力,不可以用寬限期來算。如果你有資金需求,比如你的定存利息比房貸高,這些投資兩年內資金「一定」可以贖回,那利用寬限期來做資金調度運用還有點道理。不然誰能保證你這兩年的資金投資,「絕對」可以勝過房貸利率?看起來很簡單的投資獲利比率,怎麼在你投入之後,世界就不太一樣,一個不小心的滑鐵盧,就啥都卡死慘賠。

縱使你不投資,光用凍漲的薪水來計算購屋能力,都會有一點風險,比如你以為你的薪水很穩定,結果遇到新冠肺炎的影響,不少產業死當二年,這時如果只用寬限期來買屋,會讓你嚇到想賠售,因為薪水可能隨時不保。

如果是換屋族,仍然以「手上有多少現金」跟「每月收入」兩項來評估,差別在你可以一邊賣一邊找房屋買,房屋賣了就有錢可以升級,你可在賣屋合約書的交屋期限內,多保留些時間,比如「交屋時間自對保後延長一個月」,這樣就多點彈性時間來尋找下一個換屋的標的,萬一房子賣了卻還沒買到要住的房子,租屋也是考量,可試試售後回租,千萬別為了時間而將就。

《買房勝經》。圖/寫樂文化提供
《買房勝經》。圖/寫樂文化提供

多準備些彈性是好的,你無法保證幾年後的薪水一定變多,現在連公務員都有考績制度的退場方案了,別以為「大不了賠錢,我去租房子就好。」賠錢跟當屋奴一樣不好受,並不值得嘗試。喔,你以為賠售就可以很快地把房子賣掉?曾有社區爆出上百戶排隊等賣的投資房,你這賠售,恐怕會賠到脫褲都賣不掉!

(本文摘錄自《買房勝經》,寫樂文化出版,未經同意禁止轉載。)

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