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「財務自由」該租房還是買房?答案由這件事決定

2021-11-11 09:34:43采實文化 文/史考特.甘姆

究竟是租房好,還是買房好?這個問題涉及個人財力,還要看你的居住地點。某些地段可能...
究竟是租房好,還是買房好?這個問題涉及個人財力,還要看你的居住地點。某些地段可能貴到買不起,但其他地區或許買比租還更划算。 圖片來源/ingimage

租房好,還是買房好?

究竟是租房好,還是買房好?要回答這個問題很難,因為涉及個人財力,還要看你的居住地點。某些地段可能貴到買不起,但其他地區或許買比租還更划算。

若你是用貸款買下一間房子,可能需要支付以下費用:

● 每個月的攤還款(包含本金與利息)

● 財產稅

● 屋主綜合險

● 維護與修繕費用

● 水費

● 電費、瓦斯費、第四台費用、網路月租費

● 物業管理費(視情況而定)

如果你是租屋,就只需支付以下費用:

● 每個月的房租

● 水費、電費、瓦斯費、第四台費用、網路月租費(有些費用內含在租金裡)

● 房客保險(此費用視情況而定)

你有注意到嗎?租屋者要支付的費用少了很多。因為只有屋主才要繳財產稅,而且房屋的維護與修繕費用,通常也是由屋主負責,如果馬桶壞了,房客未必有義務要找水電工來修理。

那房東能否收取較高的租金,把上述成本轉嫁給房客呢?當然有可能。但是租金高低是由市場的供需決定,如果房東開的租金過高,房客就會選擇搬到更便宜的房子。

租金是能變動的。雖然美國某些州對於調漲租金設有嚴格的法律規定,但是租約期滿後,房東就有可能調漲房租。假設你是用固定利率的貸款購屋,那麼在還款期間,你每個月支付的房貸金額是一樣的,但若是失業,會因為付不起房貸又不能像租屋者一走了之,使得房貸成了燙手山芋。

若是租房子,則可以跟房東商量中止租約(雖然你可能要支付一筆違約金);或是設法籌到每個月的房租,待租約到期後再搬家。一般租約不外乎月租或年租,通常只要提前三十天通知房東不續租即可。

房貸可沒那麼容易「甩掉」,唯一的方法就是出售,這可能需要一些時間,甚至有時還會拖好幾個月。而且賣房也會產生很多費用,例如稅金、房仲佣金。因此當你決定出售時,賣價必須夠高到至少能還清剩餘房貸,以免房子沒了還倒欠銀行一筆錢!然而,你不能控制房市,所以當你急著賣房變現時,通常會被迫以低於預期的價錢售出。

假設你的財務狀況還不錯,即使遇到一些波折也不必賣房,那我們回頭談談租屋跟買房對財務上的影響。假設你的房貸利率固定,每個月的攤還金額就會一樣。剩下的變數是財產稅會隨時間調整;還有維護與修繕費用也難以預估,如果你住在一間屋齡很久的老房子,你永遠不知道洗碗機或熱水器何時故障。不論是修理或換新,都要花不少錢,因此維護與修繕費用往往讓你猝不及防!

有房者能享受房子增值的利益,但這只是「可能」,並不保證房價一定會漲。能否增值的重點,還是要看它位在哪個城市的哪個地段、周邊環境的發展狀況。但數十年後,自己居住的地方會變成什麼模樣,誰都無法預料,萬一你運氣不好,買的房子跌價了,出售肯定會賠錢,要是總價低於剩下的房貸金額,那情況就更糟了。

這種資不抵債的房子被稱為「落水屋」(underwater),在2008 年金融危機期間比比皆是,當時房價重挫,很多人拋售房子只換來30萬美元,而房貸卻是40萬美元。所以我要再次強調,買房並非是聰明的投資,很難保證在十五年或二十年後,房子會變得更值錢。

況且還得考慮「機會成本」,也就是你用來買房的錢,沒能拿去投資其他資產,所錯失的金錢或機會。譬如,二十年前,如果沒花50萬美元買房(目前僅增值到60萬美元),而是把錢投入股市,每年的投資報酬率若是10%,二十年下來會變成多少錢?你沒能投資股市所損失的報酬,就是所謂的機會成本。

雖然你並未真正損失一筆錢,但要是當初投資別的項目,或許就能賺到這筆錢。不過說這些都是馬後砲,我只希望日後你無論投資什麼標的,都要考量其他投資項目的利弊得失。

《不怕失業,財務自由十年計畫》。圖/采實文化提供
《不怕失業,財務自由十年計畫》。圖/采實文化提供

假使你打算組建家庭,就不必浪費時間考慮前述這些因素。因為在這種情況下,即便買房不能為你賺進更多財富,但你更看重「成家」帶來的穩定,想讓孩子在條件較好的社區裡成長,在同一間房子、同個學區裡度過他們的童年,所以你還是會優先購置這項資產。但如果你是租屋而居,房東說不定每年都會調漲房租,搞不好還不續租給你,因此家庭因素十分重要。

別人很難決定你究竟該買房還是租房,如果你期待本章能提出斬釘截鐵的答案,恐怕要失望了。因為你要綜合考量眾多個人因素,本章僅能提供相關資訊給你參考,以便做出最有利的決定。

(本文摘錄自《不怕失業,財務自由十年計畫》,采實文化出版,未經同意禁止轉載。)

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