疫情3級警戒，房仲不能帶看房！房價會跌嗎？2關鍵因素分析

2021-05-27 07:30:15商業周刊紅色子房／商周.com專欄作家

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摘要
1.不少人認為疫情期間百業蕭條，許多屋主會低價急售，因此想趁房市暴跌時，趕緊買房，但作者認為受疫情影響嚴重的大都是承租的房客，收租的房東反而影響不大。
2.作者認為疫情對房市的影響可以自由經濟體制的美國為借鏡，2020年美國房市是自2006年以來最興盛的一年，作者認為造成這個現象有2個原因，一為政府紓困造成的低利游資亂竄，二為民眾對宅居在家的品質不滿，想藉機換房。

「子房哥，現在疫情嚴重，很多社區都禁止房仲帶看房，我覺得房市可能有些撿便宜的機會耶。」在高科技業上班的朋友Ｋ，自從公司實施WFH在家工作後，突然產生很強的危機意識，希望有些投資被動收入的機會，看來看去還是覺得當包租公最穩當，三不五時傳一些房地產物件給我看。

「我看你這些個案的開價都高於行情不少，而且你平常都沒有在經營房仲關係，這時候突然想切入怎麼會拿到好案子啊？」我說。

「疫情期間百業蕭條，相信不少屋主會低價急售，房市暴跌我一定等得到。」Ｋ信心滿滿地回答。

「只怕受疫情影響嚴重的都是承租經營的房客，收租的房東反而影響不大，而且還有不少像你這種想斜槓進來當房東的競爭者出現呢。」我說。

關於疫情對房市的影響，可以自由經濟體制的美國為借鏡，美國在疫情大爆發後，2020年的房市景氣竟是自2006年來最旺的一年。根據美國房地產經紀人協會（NAR）的報導，2020年的成屋銷售量達564萬戶，比2019年疫情尚未衝擊經濟時高出5.6%，十多個都會區的房價中位數都呈現兩位數成長，為什麼會這樣呢？我研判主要原因有2：

第一是政府紓困造成的低利游資亂竄：美國在疫情初期就祭出無限制的量化寬鬆政策，反而造成富者越富貧者越貧的現象。面對史上新低的房貸利率—30年期的平均「定率型抵押貸款（FRM）跌到2.71%，而源源不絕的資金透過紓困資金、失業救濟金、企業薪資保護項目等方式進入中產階級的手中，讓不少美國民眾興起「此時不購屋更待何時」的風潮，各地排隊買房、不看房就付錢、還沒掛牌就出售的狀況時有所聞。

第二是民眾對宅居在家的品質不滿：因爲長期的疫情封城太無聊，不少消費者開始興起逃離都市小套房，購買度假別墅等級的房子，從原本的都市水泥叢林，以在家異地上班的防疫理由，迎向有充足陽光綠地的居住環境，根據美國房地產經紀人協會（NAR）的分析，2020年第3季的度假屋銷售量，竟較前一年同期成長了44%。

其實台灣自去年就興起的房市蛋白重劃區漲風，首購年輕世代拒絕老城區的老舊小公寓，迎向新興重劃區的電梯社區大樓，周邊還有完善公園綠地、兒童遊戲場的環境，這趨勢似乎有可能承接因應疫情宅居在家不滿的換屋潮。

每天看阿中部長的記者會，憂心（或期待）疫情嚴重房價會不會跌？我很老實的問大家一個問題：「如果今天政府因應疫情嚴重大發善心，發給你300萬現金的3年無息貸款紓困，你會怎麼運用呢？」

如果你的答案是「我會投資買房當包租公包租婆！」唉，這就是疫情期間房價不跌反升的力量。