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聰明購屋 做好六項評估

2015-07-13 07:30:09經濟日報 記者林政鋒整理

■劉朝森

(高雄市不動產開發公會常務理事)

因為政府打房,加上經濟不景氣等因素,現階段國內房地產市場處於低迷期,但是對真正有自住需求的購屋者來說,還是可以選擇良好標的適時進場,台灣的房地產市場對長期持有者來說,通常有不錯的增值空間。

至於購屋者買房要注意些什麼呢?我整理出好房幾大要素,分別是地段、環境、規劃、價格、企業與時機,每項都可以透過評分的方式,得出一個總分數,看過的建案都能有系統的評估,將犯錯的機率降到最低。

以地段為例,房子是否位於捷運生活圈內,屬於蛋黃區還是蛋白區;環境要考量的整體社區的安全、舒適,就學與生活機能是否得到起碼的滿足,建案的規劃是否人性化,價格高低能否承擔,建商的風評與口碑,房市屬於多頭或空頭等等,都可以充分加以考量,當然這一切,都要圍繞自身經濟能力為主軸。

像是現在房地合一稅、希臘國債造成全球經濟風暴,很多人問,到底是不是買房的好時機呢?就要回過頭來看看,現在消費者買房的動機是什麼?要投資還是自住?投資又分短期或長期投資。

以當下而言,想買個房子二、三個月脫手獲利了結,難度就相當高,絕對不適合這樣做,但長期來看,還是可以擇優入場。尤其現在購屋的成本相對便宜,知名建商送賓士車、送裝潢、送家具,有些還直接降價,有自住需求的人來說,反而是購屋的好時機。

我一輩子在房地產業界,數十年經驗總體歸納起來,房價雖然會下跌,但是把時間縱深拉長來看,會發現房價經常是漲三倍,卻只跌三成,台北熱區甚至可能漲十倍,跌深也只是下修三成左右,就又回溫,就如同跳探戈一樣,進二、三步再退一步,聰明的購屋者應該要知道其中奧妙。

現在房地產市場傳聞很多,時序剛剛進入第3季,我的觀察今年高雄房市表現整年應該都差不多,下半年不會比上半年特別好或不好,而且比較好壞,要考慮基期問題,例如若要跟前些年相比,當然就比不上,但如果高雄房市跟台北相比,還是好很多,現在台北房市很慘,我用宋詞「尋尋覓覓,冷冷清清,淒淒慘慘戚戚」來形容,真的很貼切。

台北房價目前每坪200萬元算冷清了,台中蛋黃區100萬元也有人不滿意,高雄每坪50萬元算是第三冷了,因此要怎麼看待、怎麼比較,基期相當重要。另一方面,有人說土地跌價,也是要看位於那裡。

土地價格跟供需有關係,高雄來說,楠梓、橋頭等土地供應較充沛的區域,地價就會有較大跌價空間,而本來就缺乏建地的市中心,如果有好的土地釋出,還是一堆人要搶。最後仍回到蛋黃區與蛋白區的概念,土地是不會臭不會爛的東西,有能力長期持有,一定會有好的收成。

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