住戶賺翻了？50年危老變豪宅 每坪飆破200萬

日前，台北市51年危老「僑安新村」登場，每坪開價上看200萬元，舊屋搖身一變成頂級豪宅，住戶樂翻天，也讓不少人心生羨慕。其實，台北市已有11個老屋重建案的每坪單價超過200萬，你知道都位在哪裡嗎？民眾也不禁想問：如果自家的老屋重建，是否有機會擠進「200萬」俱樂部，成為豪宅主人？

台灣的老屋重建需求愈來愈大，根據內政部最新資料顯示，去年第四季全國住宅平均屋齡32年，超過30年的老屋占比50.99％。六都當中，台北市的老屋問題最嚴重，平均屋齡36.97年，超過30年以上的老屋，占全市71.84％，其中，超過50年的則占全市的13.7％，也是六都之冠。

但，多年來老屋重建（包括都更、危老重建）速度非常緩慢，以台北市虎林街為例，早在台北市長郝龍斌時期就開始整合，希望能將四、五層樓高、無電梯的老舊公寓改建，至今仍「只聞樓梯響，不見人下來」。有一些老先生、老太太等不到重建而辭世了。

5月初，有一則老屋重建的消息，讓台北市民頗為振奮，甚至希望自己也能成為幸運兒，進駐大家夢寐以求的「豪宅」。

日勝生集團整合長達12年的「僑安新村」終於動工了，這個被取名為「鑄慕RADIUM ONE」的新建案，就位於台北忠孝東路四段、光復南路260～280巷之間的知名美食餐廳聚落，基地面積1038坪，將興建地上24層、地下4層的SRC鋼骨制震大樓，商品規劃從25至51坪，扣掉分配給住戶的房子，可售住宅為98戶、店面4間。

敦化南北路是台北的老屋重建一條街

僑安新村的屋齡高達51年，總計有16棟的五層樓老公寓，預估2027年完工後，將成為該區段的新地標，總銷售金額達90億元，每坪開價上看200萬元。

從危老變成單價200萬的豪宅，頓時讓其他老屋住戶們羨慕不已，也希望自家重建後，有機會能飛上枝頭變鳳凰，鍍金成為豪宅。

為何僑安新村重建後，可以喊到單價200萬？住商不動產企研室執行總監徐佳馨分析，該地段為台北市蛋黃地段，位於生活機能完善的台北市東區，交通便利，又鄰近國父紀念館、大巨蛋，擁有公園綠地、建設等各種題材。

徐佳馨進一步說，日勝生邀請國內外知名建築團隊也有加分效果，包括知名的日本國土開發負責營造、英國G.A Group設計公共空間、燈光大師袁宗南……，並在一樓門廳、三樓公設大廳，訂製專屬「鑄慕RADIUM ONE」的互動藝術創作，標榜「日勝生活科技」的品牌精神。

其實，不只這個老屋重建案單價上看200萬，台北市已有11個突破200萬的老屋重建案（見圖表），最高的成交單價是位於大安區敦化南路一段的「元大栢悅」，每坪單價280萬，再來是信義區忠孝東路四段的「聯合大於」，每坪單價255.5萬元、松山區市民大道四段的「潤泰敦峰」，每坪單價為239.9萬元。

房市專家、馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，不管是「鑄慕RADIUM ONE」或其餘11個已完工的案子，這些最高成交單價破200萬的老屋重建案都有一些共通點，最重要的就是地段，尤以黃金地段的老屋改建後，變成豪宅的機率最高。

11個單價破200萬的老屋重建案中，有六個都位於台北最傳統、最頂級的黃金地段—敦化南北路。「橫跨大安區、松山區的敦化南北路，連周邊的道路都受益，堪稱是台北單價最高的地段。很多建商早早投入，整合了十幾年後，才陸續開花結果，這也讓敦化南北路成為台北老屋重建一條街，」何世昌說。

地段、品牌力、設計用料是三大關鍵

毫無疑問，老屋重建想變身豪宅，就是「地段、地段，還是地段」。同時這些個案的開發商、建商都有一定的品牌力；如果又是知名建築師操刀、用料高規格，更會有加成效果。

徐佳馨補充說明，地段好最重要，但地坪大不大、容積率高不高，也會影響重建案。如果地段好、樓地板面積又大於300坪以上，更好規劃開發。

如能同時具備多項要件，單價自然水漲船高，如僅具備一至兩項，還是有機會突破200萬，例如位於松山區市民大道四段的「潤泰敦峰」、大安區和平東路一段的「元利和平大苑」，雖然不在一級黃金地段，但因為潤泰創新、元利建設的品牌力強，外觀設計、用料都是一流水平，自然受到市場青睞，單價輕鬆突破200萬元。

但，徐佳馨再次提醒，現實是很殘酷的，想具備這些條件談何容易，不是每個老屋重建都有美好的結局。「尤其是，重建後單價變高了，同時要繳納較高的房屋稅跟管理費，這些都是老住戶額外的負擔，甚至因為建造成本增加了，住戶還得貼錢才能分到自己理想的房型。」

所以，並非台北市的老屋重建，都能擠進「200萬俱樂部」。「但，重建確實可以解決房子老舊漏水、老人居住不易的困境，售價至少提升八成至一倍間。不過，關鍵還在於住戶是否意見一致、能不能與建商達成共識，才有機會透過時間，換取住居品質較好的未來，否則老屋重建恐遙遙無期，」何世昌說。

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（本文出自2023.05.15《遠見》網站，未經同意禁止轉載。）

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