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又有業者看空房市!3兆資金大逃亡 他點名這產品最慘

2022-07-07 12:09:44經濟日報 記者游智文/即時報導

西門町。記者游智文/攝影
西門町。記者游智文/攝影
又有業者加入看空行列。宏大國際資產總經理陳益盛表示,疫情、打炒房、升息三支箭,讓大量資金現正忙著移轉避險,房市已起風,反轉機率愈來愈高,今年買賣移轉棟數將出現6年來首度下跌。

房市交易量自2016年24.5萬棟一路回升,去年達34.8萬棟,今年首季仍成長,但第二季明顯下滑,六都上半年移轉量已較去年同期衰退2%,下半年衰退幅度可能持續擴大。

代銷龍頭甲山林機構董事長祝文宇日前股東會率先喊出台中、台南、高雄、桃園部分地區有泡沬化疑慮;戴德梁行總經理顏炳立也表示,房市走空形勢已成,往日榮景只能回味。

陳益盛表示,今年4月國銀外幣存款餘額達12兆7459億元,預估6月底將突破13兆元,年增率約20%、3兆元。台股在1萬8千點時,每天交易可達5000至6000億,近一個月只剩2000至3000億。各種跡象顯示,隨著美元升息、資金現正忙著轉往銀行及外幣存款避險。

他說,住宅主力有換屋、首購,投資置產、短期投資。打炒房下,短期投資已熄火,中長期置產投資部分,現在住宅投報率偏低,以北市而言,住宅投報率一般僅約1.2~1.5%,投資人多著眼在賺取資本利得,但未來房價再漲不易,降價風險反而高,置產也明顯減少。

換屋,首購等剛性需求,長期以來一直是住宅市場最大主力,不過近年住宅市場新增供給充裕,全台近年每年樓地板供給約400萬到700萬坪不等,約10萬戶~17萬戶,而至109年底,國人自有住宅比率已達84.7%,住宅興建也有趨於飽和現象。

陳益盛表示,目前商辦、工業廠房還不錯,投資商辦著眼在穩定收益,即使升息後,銀行利息仍低於商辦投報率,不過預期投報率將拉高0.125%~0.25%,因此短期內難以見到買賣價格再創新高的機會。

廠房、倉儲是近三年交易最熱絡的不動產,而且是唯一供不應求的不動產類型,幾乎每年上漲1~2成。但隨著台商回台、國內廠商陸續設廠、擴廠搶地,尖峰時刻已過,除了台南、高雄台積電效益之外,預估大部分工業地價格仍持續高檔但會逐步趨緩。

最慘的會是零售店面,疫情持續,零售業者、街邊店的來客量及消費已經讓許多業者營運困難,甚至倒閉,知名大型連鎖店如麥當勞、康是美都選擇關閉幾處據點,連誠品都因租金問題洽談未果而可能退出信義商圈。

陳益盛表示,東區店面空出已不是新聞,現在連最熱鬧的西門町都人潮消失、空屋招租變多,種種跡象顯示,零售店面的冬天還沒結束,唯有大幅下修租售期望值,才不會空置,而店面預期投報率也宜提高至少到2.5%以降低風險。

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