商辦掀買貨潮！內科10年漲75％ 專家憂：未來恐爆量供給

北市商辦供不應求，掀買貨潮，高力國際今（25）日發布報告指出，近年北市大內科、南港以、北士科三大產業聚落廠辦買氣熱絡，甚至不乏出現購置整棟、半棟、好幾樓層的交易，全棟廠辦稀缺下，興建中、尚未完工的預售廠辦案的價格也跟著水漲船高。

高力國際董事總經理劉學龍表示，近10年內湖科技園區的大型交易，全棟交易的交價金額幾乎呈現逐年上漲，緩步推升的現象，大內科廠辦單價一路從4字頭衝上7字頭，近十年漲幅約75％，甚至非核心區域也站上6字頭。

如西湖段的飛雁總部大樓在2010年以全棟35.6億、單價每坪約50萬向華固建設購入，隔年三商美邦人壽以每坪約61萬購入萬國科技中心，緊接著2012年富邦人壽以70.9億元買下「長虹新凱旋大樓」廠辦案、每坪單價已趨67萬元，直至2017年中華郵政則以64.2億元買下「長虹新世紀企業總部」，單價已來到約每坪71萬。

文德段則有昆盈企業2014年向皇鼎建設購入「文德科技大樓(後更名微米科技大樓)」，當時每坪單價約50萬元，於2019年出售予新光產險時，每坪單價已漲至58萬元。2021年聯發科斥資32.6億元向遠傳購買「速博大樓」之成交單價更已趨近70萬元水準。

整棟辦公樓供給相對較多的舊宗段交易更為熱絡，價格從每坪約40萬元，到2020年萬海集團以37.7億向長虹建設買下「長虹新世代」二棟大樓，平均每坪單價已來到50萬元，而今年2月永豐何家買下「台北影業大樓」，每坪單價更衝上55萬元。

緊鄰的五期重劃區，亦從每坪約40萬元起漲，近期成交如2021年三商美邦以34億購置「華固智富中心」、每坪單價已達約63萬元，而今年4月領航家砸30.68億買進「長虹豐匯商業科技大樓」，每坪單價更達68萬元，再往外圍之安康/潭美一小段區域，價格也持續刷新。

例如自去年年起威剛分批以總計超過30億元買下「長虹雲端科技大樓」11個樓層，高樓層單價也突破50萬元，顯示因原本內科三大區段可購買的廠辦大樓稀缺，買方可購選擇有限，造成內科外圍區位亦受其惠。

南港方面，今年2月綠界科技以10.71億元買進遠雄宜進I-CITY建案二層、白氏資產以19億元買下「砳建築」整棟。

北士科近期則有新廠辦案釋出，也已經掀起買貨潮，去年友華生技與旗下關係企業以逾22億元買下「華固創富中心大樓」半棟，緊接著叡揚也以6.6億元購買近千坪。

高力國際資本市場及投資服務部資深執行董事黃正忠強調，自美中貿易戰以來，產業擴張的自用需求帶旺廠辦、廠房交易熱潮，在有產業支撐的區域如桃園、新竹、台中、台南尤其明顯，在雙北幾個重要產業聚落如台北市的內湖、南港、北士科及新北市的新莊、五股都因為產業回流需求帶動，近三年廠辦買氣相當活躍。

大內科廠辦交易熱絡，買家不乏金融保險業、科技業，甚至傳產業，供不應求下，也推升商辦區域行情，然而，過去幾年的辦公室交易熱潮，也造成開發商、投資人搶建辦公樓的風潮。

不過，需要注意的是，未來五年，北市醞釀近逾80萬坪的新增辦公室供給，以南港近42萬坪最多，辦公室空置率攀升壓力將無可避免，屆時廠辦大樓的漲勢是否得以延續則有待觀察。