與景氣脫鉤成交量不足豪宅市場難創高價難回溫

2021-07-30 02:38:22聯合報記者張瑞傑／專題報導

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豪宅市場屬於金字塔頂端市場，與一般住宅市場不同，並不受到市場價格波動影響價量。（... — 豪宅市場屬於金字塔頂端市場，與一般住宅市場不同，並不受到市場價格波動影響價量。（本報系資料庫）

在大舉資金回台帶動下，近年雙北豪宅成交逐漸回溫，甚至陸續傳出部分豪宅將創新高、頗有價格回穩之感。不過豪宅專家分析，雙北豪宅目前的成交量仍然不夠大，關鍵在於成交量「政治、經濟樂觀發展」才有可能真正回溫，目前在疫情、兩岸關係仍然緊繃的狀況下，恐怕仍是「難創高價難回溫」格局。

一般而言，豪宅市場與自住市場、店面市場及長期持有的租賃市場，屬於完全脫鉤狀況，專營豪宅買賣、長期關注豪宅市場的大師房屋董事長陳建慶表示，豪宅客在台灣來說屬於小眾市場，圈子不大，並不會受到所謂景氣好壞而影響買氣，而從自用面、資產配置面及信心面來觀察，因此這一波所謂房市全面回溫，但豪宅卻仍然不慍不火，就離不開頂級富豪的布局心態，換句話說，「獲利」並不是富豪們的主要考量要素。

陳建慶表示，豪宅從2015年開始，奢侈稅、房地合一稅甚至豪宅稅等稅制陸續推出，加上政黨輪替而改變的兩岸關係下，豪宅客對於台灣政經局勢看法開始偏向保守、以及豪宅投資客開始陸續退場，市場逐漸降溫，豪宅銷售速度放慢，醞釀出「買方不再買多、賣方不再蓋大」的趨勢產生，豪宅市場一度降到谷底，直到2019年才慢慢回溫。

而面對這一波回溫，他也直言，豪宅市場的主要觀察點有三個，包括價格、成交量及政經局勢。首先是價格，包括最具指標性的「西華富邦」、「陶朱隱園」、「OneParkTaipei元利信義聯勤」以及「松濤苑」都出現所謂價格定錨狀況，除是一種宣示外，但幾乎難以突破彭總裁的「300萬元天險」，市場不太容易出現普遍創高價現象。

難破300萬天險

就算有，也頂多是個案，例如郭台銘2019年用5.5億元買下「信義富邦國際館」1樓戶，拆算車位後每坪更高達358萬元，不過仔細觀察就可以發現，1樓的庭院屬於不計入權狀的約定專用空間，整體拆算後、郭董怎麼算都便宜；又如「信義首席公館」頂樓樓中樓傳出突破326萬元的賣價，都是單一事件，無法代表市場。

其次就是「成交量」。近2年來資金大舉回台、豪宅客將資金投入豪宅避險，例如大直最指標的「西華富邦」陸續成交，不過價格幾乎都屬於行情內，部分豪宅客甚至不貸款、直接取得優惠價格買屋。陳建慶分析：「就算豪宅貸款比例降低、我就用現金跟你買，反正我明年再用豪宅去跟銀行借錢出來，這就是資金行情帶來的豪宅市況，量能也不是那麼大，同樣不能解讀為豪宅回溫。」

最後就是「政經局勢」的判斷。台灣目前處於「經濟好但政治風險偏高」的狀況，但在政治面上卻與大陸十分緊張，富豪們對於政治沒有信心，因此「我可以買，但不可能買多」的心態非常明顯，對於資產配置，選擇一部分在其他風險低的地方會是更聰明的做法。

趨向個性化小宅

綜觀以上三個面向，台灣豪宅市場開始出現小宅趨勢，百坪以上格局的豪宅變少，市面上的大坪數豪宅幾乎都是4、5年前推出的建案；而新的預售案轉而朝向單戶70、80坪，合併百坪以上的模式設計。陳建慶表示，對豪宅客而言，房地產不見得是資產配置的主要工具，豪宅的買與賣之間，幾乎都離不開富豪自用的需求角度。過去豪門家族的兩、三百坪的大家族群居模式已改變，個人化、個性化的生活模式開始成為主流，同樣作為保守的資產配置角度，買房大家住得近、不住一起的型態，更具有彈性與實用性。這一點，從松山、信義區的輕豪宅預售案獲的熱銷就能一窺一二。

專家表示，房市景氣回溫，但反應缺工缺料的成本問題，讓房價幾乎沒有降價空間，未來房價持續飆高幾乎是主流認定的趨勢；反觀豪宅市場面對自用需求、稅賦以及資產配置的角度來看，短時間內豪宅仍然看不出大舉回溫的發展，未來豪宅市場動態仍然需要多方觀察。