後疫情房市住宅朝Ｍ型化發展

2021-07-16 02:20:50聯合報記者張瑞傑／專題報導

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市中心過於擁擠且有疫情疑慮，郊區擁有更好的生活品質與更便宜的房價，未來將受到更多... — 市中心過於擁擠且有疫情疑慮，郊區擁有更好的生活品質與更便宜的房價，未來將受到更多民眾喜愛。本報資料照片

台灣自5月中發布疫情警戒以來，房市近乎停滯，過去非主流的虛擬實境、線上看屋系統逐漸受到重視；其實除了疫情外，2021年的房市發展受到打炒房、限貸令、缺工缺料等影響，整體市場產生量與質的變化，包括預售市場式微、房價與成交速度的悖離、加速住宅Ｍ型化、遠端上班常態化改變商辦生態、人口遷徙分布改變等趨勢，在未來的2年內將更趨明顯。

在疫情未解的情況下，會最先看到的便是量的下降。根據591新建案統計「全台5月總銷」為1266.2億元，比起4月減少35.7%。七都中包括新北市、新竹縣市、台中市、台南市5月總銷都呈現下滑趨勢，尤其受到疫情影響嚴重的新北市，跌幅更是超過8成、成為跌幅第一；台中市跌幅達76%居次，最後台南市與新竹縣市各別下降33.2%與27.9%。其他有新案的北市南港、桃園、台南與高雄，幾乎都是上半年已潛銷、下半年不得不推的狀況，並非看好後市發展。

預售漸式微房價已回不去

未來疫情可能走向長期抗戰，預售逐漸式微將是第一個可預見的市場發展。原物料成本始終居高不下、台灣再次邁向鎖國政策所導致的缺工問題仍舊無解，富旺國際開發總經理林宗毅便直言，許多建築開發商面對難以掌握的成本問題，將會開始放慢銷售速度，「對建商來說，壓力已不再來自銷售、而是原物料成本及建案完工時間不確定，節節高升的營建成本會侵蝕預售利潤，要是賣太快，反而會是推案的一大負擔。」

而來客量大減、建商暫緩推案腳步，是否會讓房價下降呢？答案卻是否定的；換句話說，賣得快對建商來說不再是好事，未來「邊建邊售」、「先建後售」的開發模式會更多，但回不去的房價已是主流趨勢，第二點就是前面提到的「房價與成交速度的悖離」，不過寶和建設總座張應偉認為，未來建商在成本及政策下應有長期銷售的發展，雖然這點對代銷公司不利，但對房價的穩定則有相當大的幫助。

小2房小3房會越蓋越多

第三為「加速住宅Ｍ型化」發展。房地合一2.0的新政策上路，讓短期投資以及資金有限的投機客退場；而建商端為了免除社會輿論壓力，未來也將減少換約、退戶的作業。未來的發展趨勢將成為低價小宅、高價資產商品的兩頭化趨勢。

張應偉分析，為了回應自住、長期租賃市場的剛性需求，更低價、更便宜的小2房、小3房會越蓋越多，而有錢人正好趁熱錢、游資過多的市況下，從股票市場退場、轉向現金購屋，這將導致貧富差距的進一步擴大化。

他進一步解釋，高資產一族一方面現金購屋、躲過法令限制；一方面資金避險，倘若未來景氣不好，政府再以利率及匯率作為刺激經濟手段、放寬金融條件，高資產一族就能利用現有的不動產即可作資金活用的來源，「所以實價登錄2.0終極影響將會使財富集中在少數人手上。」

買得起是重點重劃區看俏

第四與第五點則受到疫情影響，改變人們上下班、購屋的選擇習慣。疫情以來、各家公司行號開始實行在家上班，倘若走向長期抗疫模式，線上會議、個人辦公室的作法將會取代以往的群體辦公，企業主將會逐漸思考降低辦公室營運的模式，一如電商改變實體店面的趨勢，多元化辦公、化整為零的行動辦公室將如雨後春筍般出現市面上，未來商辦市場將不再朝向集中化、統一化開發與發展，便是「遠端上班常態化改變商辦生態」。

倘若不用在上班時段擠捷運、擠公車，民眾將不再拘泥於地段價值與房價限制，進而導致「人口遷徙分佈改變」趨勢，進而導致「蛋殼區比蛋白區」更熱銷的狀況。

專家分析，從上班地點改變、外送餐點蓬勃發展，將會提升民眾購買郊區、新興重劃區的意願，以大台北地區來看，未來2字頭房價的區段包括基隆、桃園以及新北淡水、八里等深具房價優勢的外圍區段，都可能比汐止、新莊、五股等傳統蛋白區更受歡迎。換句話說，「買得起」才是重點，地段將不再是民眾購屋的主要因素。