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壽險加碼搶占北市信義區 南港區緊追

2021-02-05 17:43:18聯合報 記者張瑞傑/台北報導

壽險投資出現區域與產品加碼意味濃烈,信義全球資產公司統計上市櫃交易2011年至2021年1月止,壽險投資不動產區域以台北市4429億居冠,占整體交易近8成,其中信義區1265億仍站穩一哥地位,值得注意的是,南港區投資總額552億已超過市中心主要熱門區域成為新焦點,投資產品也由純收益型產品開始轉向可自行開發的土地、地上權以及具都更危老改建效益的開發型產品,兼具收益與未來增值效益。

信義區近10年壽險總投資金額達1,265億元,信義計畫區的地上權成壽險兵家必爭之...
信義區近10年壽險總投資金額達1,265億元,信義計畫區的地上權成壽險兵家必爭之地,占整體台北交易7成。(本報系資料庫)

信義全球資產公司總經理柯宏安分析,以信義區來說,近10年壽險總投資金額達1,265億元,信義計畫區的地上權成壽險兵家必爭之地,占整體台北交易7成,又以南山人壽以及富邦人壽熱衷角逐此區域地上權,看準自行做整體性開發,可能帶來更高的租金收益,像南山人壽在2012年標下的世貿二館,如今開發辦公與商場的複合式大樓,帶棟此區租金攀升。此外,在台北市大面積土地一地難求下,新興區域開發成為壽險業瞄準地,其中南港區近10年壽險在此總投資金額達552億,已超過中山區436億以及內湖區437億,像去年大南港土地案由富邦人壽取得,即刷新了南港土地單價。

在市場整棟大樓釋出少,加上辦公租金漲幅跟不上售價步調,使得租金收益率不易達到法規要求的標準,讓壽險業近年不易找到單純長期收益型商辦產品,投資商辦大樓案件減少。但在都更危老議題發燒下,讓壽險找到新投資出口,加碼鎖定此題材產品投資,短期可採現況收租或自用,長期來看,興建新大樓後除可提高租金,未來更可產生資本增值。像松山區平均大樓屋齡多超過30年,看準都更效益也讓此區域成為近10年壽險熱愛投資之地,總投資金額718億元,像是富邦人壽去年的王朝酒店交易,以及今年新光人壽標下的中華開發金大樓,就是看準都更效益及頂級商辦需求。

總經理柯宏安表示,從信義全球資產長期與壽險業的互動觀察,壽險在2012年全台投資總額曾達千億,但後續幾年在政府一連串信用管制與政策打房措施、以及金管會金八條控管下,使得壽險投資明顯縮手甚至轉向海外,2017年全台只剩114億元,而商辦交易更在2015年創低,直到2020年疫情衝擊下,海外投資風險提高,壽險重回台灣投資,投資金額再度破千億,在台北市更可以發現到加碼投資,今年1月壽險全台投資已達152億元,壽險業一向是商用不動產動能的市場信心指標與火車頭,壽險也必須尋找足夠的租金報酬已支應保單成本,預期市場若有好的標的壽險將持續投資。

租金商辦都更台北市地上權
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