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空官標案換算成所有權每坪逾千萬?拱高仁愛路大樓行情

2018-09-14 06:05:09聯合報 記者孫中英╱即時報導

空軍官兵活動中心地上權案已完成標售。圖/聯合報資料照
空軍官兵活動中心地上權案已完成標售。圖/聯合報資料照

元大銀行9月3日以82.01億元,標下空軍官兵活動中心地上權,讓4大壽險業者鎩羽而歸。不過,台北市復興南路、仁愛路交叉口,還有仁愛路「一條街」的大樓價格,全數都被「拱高了」。金控業者說,這次標案,買家是拿買土地「所有權」的價格來標「地上權」。這個前所未見的天價,已一舉拉高周邊大樓行情,在附近擁有不動產的各大建商及金融集團,大家都樂收漲價效益。

對不動產買賣有相當研究的新光金控董事林伯翰指出,這次空軍官兵活動中心地上權,得標買家權利金總額高達82億100萬元,若除以1,139.52坪(土地面積折合坪數)換算出每坪719.68萬元、近720萬元。

但1坪近720萬元,是買使用期限僅70年的「地上權」價格。林伯翰說,若將這次標案,換算成買土地「所有權」的價格,起碼還要再乘以一定倍數,他算出來的每坪價格會高達1200到1400萬元。

但台北市復興南路、仁愛路口,哪可能有這種每坪「逾千萬元」的土地「所有權」價格?林伯翰說,就連1坪720萬元,在實價登錄上,也找不到這種天文數字,所以很多專業人士看到,有人拿82.01億元標地上權,真得是下巴都要掉下來。

另外,金管會歷年怕壽險業「炒房地產」,用一堆嚴刑峻法、例如加設最低投報門檻,來約束壽險業標土地、地上權或買大樓,這次一家「銀行」卻輕騎過關,打敗眾多壽險公司。有壽險業者認為,這跟銀行買不動產,大多以「自用」為前提,但法規只看銀行「淨值」夠不夠,規定相對寬鬆。

且就本次標案來看,國產署的底價是36億7293萬,根據元大金控公告,投標前,曾找兩家不動估價師事務所估價,各估出52.36億、52.55億元,但最後出價高達82.01億元,比兩家專業估價師事務所的估價格都高出56%,最後果然也以溢價123%得標。

但金管會規定,若「出價高過估價2成」,就必須有會計師出具意見。元大金控也在公告中說明,因為本次購置不動產「以自用」為目的,因此與不動產估價師估價報告所設定收益率明顯不同,但交易金額採「自用效益」評估而得,並經某會計師事務所會計師複核後認屬合理。

但有金融業者認為,當5家公司投標,手上資金多到爆的壽險公司出價自45億起跳、頂多到75億時,一個明顯高於市場行情的出價,公司的董事會就應該有一定的「把關」動作,應掌握價格是否合理、未來長年租金、稅費及權利金繳納,會否影響到公司獲利,才算符合公司治理。

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