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北市房價落底 新北個案表現

2018-02-19 08:23:49經濟日報 記者陳美玲/台北報導

狗年房市怎麼走,三大指標建商包括大陸建設董座張良吉、華固建設總座洪嘉昇以及冠德建設總座洪錦欽均認為,北台灣房市是否落底回溫,要看餘屋供給狀況,以台北市來說,因新增供給不多加上餘屋較少,認為區域市場已落底;至於北市以外地區,若區域市場餘屋量龐大,房價恐續下探。

張良吉表示,以台北市來說,近期豪宅市場客戶有回籠情況,主因建案價格較先前高點已有15%修正,加上市場對台灣未來經濟持正面看待,都是豪宅客回籠的關鍵原因。

他分析,以大陸建設在台北市信義計畫區的新案「琢白」來說,房市多頭時,公司估計全棟每坪平均成交價有機會在250萬元左右。

不過,這一波房市向下修正,新案價格也有讓利,每坪成交價從200萬元起跳。

張良吉強調,房子賣不賣得出去,是市場信心問題,現在看起來,豪宅市場的信心已經回來了,市場已經落底了;至於一般住宅市場,就要看區域餘屋供給狀況,以台北市來說,因區域市場需求大於供給,加上建案價格普遍從高點向下修正15%左右,去年買盤已逐步回溫。

張良吉指出,房價已明顯從高點下修,雖然市場期待今年價格持續下跌,不過在房價已經跌到「見骨」的狀況,台北市接下來價格跌價空間不大;不過其他地區若是餘屋供給量大,後續餘屋去化將是左右區域房市表現的重要觀察指標。

華固建設總經理洪嘉昇認為,房市稅制變更後,房地產市場不可能再像過去出現大起大落情況,以台北市來說,連精華區房價都已下修15%,加上地主不願降價,開發商成本已到邊緣,台北市不動產市場已經落底,接下來區域市場將往正向、基本面發展,而供給量大的新北市則是個案表現。

洪嘉昇強調,開發商是融合製造業、服務業和投資業知識的產業,看準土地開發潛力後、購入土地,再進行加工製造,建案完成後就是後端產品服務,以產業上下游來看,在上游地主土地原料不願降價下,建商土地加工後變成建案產品又面臨房市景氣不佳、銷售價格又下滑15%,產品獲利率遭大幅壓縮,土地開發獲利已到成本邊緣。

洪嘉昇指出,開發商在上有鍋蓋、下有壓力的情況下,台北市的新案價格不太可能再往下降,加上區域超過六成以上房屋的屋齡逾40年,市場在老屋的換屋需求拉動,加上去年自住買盤已明顯進場、推升交易量回升下,台北市不動產市場已經落底。

新北市以外區域因市場供給量大,短期市場還需要一段時間整理,區域房市仍視個案表現為主。洪錦欽認為,現階段房地產市場在低利率、原物料成本沒降之下,市場已從多頭高峰逐漸進入U型底部走勢,至於這個底部還要走多久,至少今年房市還要消化一些庫存餘屋,市場才會持續朝健康方向前進。

洪錦欽說,接下來市場能否正式復甦,就看今年11、12月捷運環狀線通車效應,是否能刺激房市買氣噴出。

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