從全球經濟看2013年

【美商ERA不動產】

從全球經濟看2013年台灣、美國、日本不動產投資機會

「逢低買進，逢高賣出」或「景氣衰退(Downside)不投資，景氣復甦(Upside)才投資」是一般投資學的基本原則。然而不動產投資決策卻較為複雜困難，原因在於影響房價的因素約可分類為三個因素：

一、一般因素：即經濟面，如經濟景氣狀況、物價變動、中長期貸款利率、家庭所得變動、貨幣供給額變動率、石油價格變動等。政治面，政治穩定與否。政策面，如2011年6月的奢侈稅及2012年8月的實價登錄、金融政策、住宅政策、都市及區域計劃等。社會面，如家庭戶數變動、人口成長率、都市化程度等。

二、區域因素：區域因素通常是以國家為單位，但也可細分如台灣的台北、台中、高雄等以都市為區域單位來看，或以台北市的12個行政區來劃分，不同的區域因素不動產價格的表現當然也會有所差距。

三、個別因素：如在同一個行政區或同一條道路上，不同的建案、社區或大樓會有不同的房價表現，甚至小至同一棟建築物的同一個樓層，因不同的座向及裝潢也會有不同的房價表現。從以上三個影響房價的因素來看，要在不動產投資決策上精準的找到一個最佳投資機會點是因難的，然而不動產投資機會卻是可從全球經濟發展而找到最佳的投資趨勢。

在2012年全球有56個國家在舉行接班人或總統的選舉，這其中包括美國、中國、法國、俄羅斯等大國及華人區的台灣、香港，亞洲的日本、韓國等。2012年全球經濟市場幾經波折，希臘政府難產、中國領導階層換屆、美國大選及財政懸崖等一連串事件牽動市場經濟，但各國決策者紛紛祭出救市及刺激經濟政策，加以美中經濟持續復甦，故展望2013年的全球經濟，美國、中國大陸、歐元區、亞洲區等全球經濟成長重要區域都將有著比2012年更亮麗的成績表如圖示：

展望2013年，受大國經濟政策驅動，國際貨幣基金組織(IMF)預測，全球經濟增速為3.6%左右，值得欣慰的是，除了大國都在採取積極的宏觀經濟政策外，美國經濟的基本面已經開始改善，不動產市場也呈現穩定復甦成長。展望2013年台灣、美國、日本不動產投資機會如下：

一、展望2013年台灣不動產投資機會

台灣分別在2011年6月實奢侈稅及2012年8月實施實價登錄等不動產政策，不動產市場呈現北冷、中溫、南熱，雙北市交易量減少3成，但價格卻是不跌，而維持價穩量縮的不動產市場走勢，甚至有些豪宅及土地標售更紛紛創下區域最高行情，金管會更是對壽險業祭出「限購金」，最低投報率需達2.875%，可見台灣房價走勢在當前全球低利率與資金氾濫之情況下，尤其受到復徵證所稅之負面影響，而政府又將大幅開放陸資企業來台投資，因此未來10年台灣不動產依然有可能是最好的投資選項。

投資選項(一)挑地段比選時機重要，好地段永遠會有買方排隊要買，如台北東區的店面、豪宅或辦公產品，信義計劃區、大安區等北市精華地段。

投資選項(二)購買標地物之基地要大，最好是基地500坪以上產品，因為只有基地夠大，產品的規劃及管理才會較為適當且合理。

投資選項(三)注意生活機能，只有食、衣、住、行、育、樂好的區域才留得住人口，否則空屋率只會不斷提高。

投資選項(四)隨著重大建設走，如淡水的輕軌捷運、桃園航空城、捷運機場沿線、台中捷運、高雄捷運等捷運經濟路線而走。

投資選項(五)留意重劃區土地，如高鐵站的土地，但記得一定要詳閱公部門都市計劃或區域計劃。

二、展望2013年美國不動產投資機會

在熱錢於亞洲積極購買不動產的同時，也有另一股熱錢轉回美國不動產市場，來進行分散風險的投資佈局。尤其美國不動產從2007的最高峰以來，許多的物業均已跌破當時的房貸成數，而造就了許多的所謂的「溺水屋」(Under water homes；房價低於所要償還的貸款)、Short　Sale，美國不動產的Short　Sale可以理解為「虧損出售」通常由貸款銀行決定是否要出售。而美國這樣的不動產市場走勢，也造就了高達20%的租金投報率，美國經濟自2011年秋季開始反彈，不動產市場向上的趨勢更加明朗，各類商業地產的租金也都有上漲跡像，在2012年第三季度租金已經上漲3.8%，空置率也在穩步下降。而這也是近20年來投資美國不動產的最佳時機。

三、展望2013年日本不動產投資機會

日本經濟因受惠於震災重建需求持續發酵的影響，故2013年將持續復甦腳步，加上日本民眾不動產自有率低，一直以來，日本的不動產租金報酬率即高達6%~15%，日本新任首相安倍晉三的日元貶值經濟政策，將改變過去長達4年多日元升值走勢，相對的，日本不動產房價走勢將有可能受其影響。