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今年投資房地產,會比股市有賺頭嗎?業內人士揭市場真實觀察

2020-01-04 09:02:34商業周刊 老馬/商周.com專欄作家

房市示意圖。記者游智文/攝影
房市示意圖。記者游智文/攝影

摘要

1.新年到來,在經歷去年股市的輝煌,股市大咖預期今年股市漲幅應無法複製去年的成績單,建議投資人降低投報率預期、見好就收。

2.近期商辦市場火熱,這代表今年房地產將是投資好標的嗎?2個實際接觸第一線市場的例子證明,投資房地產似乎並非投報率優異的選擇。

新春伊始,全球股市挾著先前的牛市餘威,仍然虎虎生風!不過可以很肯定的是今年股市的漲幅可能沒有辦法一如去年那樣輝煌!所以假如你是專注在ETF的投資人,務必要有見好就收,以及降低期望投報率的心理準備。

去年,無論是申購REITS(不動產投資信託)或是買入高收益債券、成熟或新興市場國家的基金或是ETF都有不錯的成績,如選對個股則是會更為突出!新的一年我認為一些投資重點方向可能要略為調整及改變,才有機會再締造佳績。

首先,討論一下國人非常喜愛或是念念不忘前幾年好光景的房地產,我接觸了幾位箇中好手,都搖頭認為台灣房地產的暴利機會已經悄然流失了....只有微利時代罷了。

擧例來說:他八年前買的商辦大樓前陣子才以台幣4.5億元以上價位出售給上市櫃公司,雖然不適用於新的所得稅法令,結果國稅局上下追索,甚至找到已經登記消滅的前手企業之相關銀行金融機構的借貸資料,仍狠狠地追繳售屋所得稅,追了一大筆,讓他心痛不已。

他自述其實就新的法規、加上新的稅法訂定及實價課稅,想要投資或投機國內房地產,已經沒有機會了,他想轉戰股市,去尋找穩定獲利機會!

另外的例子,則是一位友人想要在西區找套房租用,結果一棟新完成的中小坪數大樓剛完工,房東27坪開出租金5萬元/月,結果友人殺價至3.5萬元,房東考慮一個上午,馬上回覆同意簽約;友人反而阻卻猶豫回絕了。

試算一下,房屋總價約3000萬元左右(加上一機械車位)這樣子的年投報率才1.4%。如果扣除繳稅及相關規費投報率更低,不動產是否還是最適合的投資工具商品(自住用則另當別論)?我想恐怕要打一個大問號。

至於,這二年火紅的商辦市場,則是因為已經沈寂了數十年,導致供給嚴重短缺,突然需求增加或是屋主換約,才能有現在的市況,預計再一至二年,供給就會逐漸満足需求了。

假如真的對房市有興趣的話(前提是興趣在房地產,否則其他類股會有更多高現金殖利率的企業),還不如去買一些獲利穩健的營建公司的股票(例如華固2548、國建2501、宏盛2534等)以股利分配、容易變現及現金殖利率來看,一點也不輸給房市的投資報酬率,甚至是海外的不動產基金,效果也很好!

現在賣方仍不願壓低求售,主因在於市場的利率水準拉不上來,所以資金負擔和取得成本並不高,斷頭戶還是不多見!

我認為自住的剛性需求者,不妨慢慢挑選,不需追高或如建商一頭熱的急著入手,時間會站在你這邊的。

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※本文由商周.com授權刊載,未經同意禁止轉載。

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