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清大教授林哲群倡「逆向房貸」 中年換屋不用愁

2018-01-20 11:28:23經濟日報 記者李珣瑛╱即時報導

年輕人買不起房、中年人換屋擔心退休前繳不完房貸,清華大學計財系主任林哲群倡導更廣義的「以房養老」,也就是「逆向房貸」概念,中年換屋族可在購屋時就規畫未來把房子抵押給銀行,來購買條件比較好的房屋,等到65歲退休後,由銀行來幫忙繳還沒還完的房貸,也可以在自己的房子住到終老。

林哲群今(20)日在中華民國住宅學會年會暨學術論文研討會中倡議「逆向房貸」觀念,他表示,此舉有助於房地產的流動,年輕人也較易取得售價較廉的住宅。

林哲群表示,合庫等多家銀行從2015年開辦商業型以房養老貸款,服務自有房產、但養老金不足的長者,65歲以上長者可將已還完貸款的房子抵押給銀行,銀行再依據房屋的實際價值,每月給予長者一筆固定的現金來支應老年生活。

但林哲群所倡議的「逆向房貸」(Home Equity Conversion Mortgage)則是針對年紀在45至50歲左右的中產階級,他們年輕時可能買過一個比較便宜、位於郊區的小房子,到了中年想要換生活機能及品質更好的房子,以追求高品質的退休生活,但擔心只剩下十幾年就要退休,可能還不清一貸30年的房貸。

「逆向房貸就可以解決這個問題,傳統房貸是銀行貸款給你買房子,但逆向房貸則是銀行付你錢來取得你的房子。」林哲群解釋,想要換新房的中產階級可以將原來的房屋出售,所得款項作為買新屋的頭期款,繼續繳房貸到65歲退休,屆時可能還有十幾年房貸要繳,此時將房屋抵押給銀行,如果銀行給的逆房貸月付額高於原貸款月付額,每月除了不需再繳房貸,還能拿回一筆錢,作為退休後的生活費。

林哲群表示,當中產階段的中年人勇敢賣舊房、換新房時,可增加市場的供給量,年輕人也較易負擔得起承接舊房的費用;而新房優越的生活機能、良好的居住品質,也讓銀行樂意貸款給中年換屋族;對青年首購族、中年換屋族及銀行來說是三贏。

舉例來說,一個人30歲時以1,000萬買入「蛋白」區的房屋,到50歲時想要換房,便將房屋以1,500萬賣出,並貸款購買3,000萬的「蛋黃」區房屋,此時他將1,500萬的六成900萬拿來付新屋的頭期款,手頭上就會多出600萬的資金可做其他運用,付了15年的房貸,到65歲退休時,將房屋抵押給銀行,而房屋的增值也讓他每月不需繳房貸,還能拿到一筆錢,支持退休後的生活;等到他過世之後,銀行則得到房屋的所有權。

中華民國住宅學會今日在清華大學台積館舉辦年會及「宜居城市與住宅政策」學術論文研討會,共發表42篇論文,包括超商及夜市對房價的影響等。

大會也邀請內政部政務次長花敬群主講「政府可負擔的住宅策」,國際財務工程公司 IFE Group董事長楊太樂主講「住宅與投資」。住宅學會理事長彭建文也將主持下午的「住宅學術研實施與實務應用之對話」論壇,邀請前台北市副市長張金鶚等對談。

清華大學計財系主任林哲群倡導「逆向房貸」。 圖/清大提供
清華大學計財系主任林哲群倡導「逆向房貸」。 圖/清大提供

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