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投資風向球/從星港經驗 看台灣公宅

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2017-03-17 00:03:23 經濟日報 楊書健

台北市政府宣布今年公共住宅招標計畫將興建5,000戶公宅,環視亞洲,公共住宅在香港和新加坡也是房地產市場的重要環節,例如香港將住宅分為公宅、居者有其屋(政府興建並以折讓價格售予合格民眾)與私人房屋三類,前兩種房屋照護45%的香港居民,近期正舉行的行政長官選舉,更有候選人提議該比重應提升到六成。

新加坡模式以組屋為主,大多數新加坡公民可以折讓價格購買政府興建的組屋,組屋在使用層面設限,但仍受當地公民青睞,首次置產就選擇組屋的比重占整體住宅市場八成以上。

香港與新加坡範例都顯示政府針對公宅進行長期規劃,除了民眾因事業等考量,搬出公宅,否則多數民眾還是居住其中。事實上,香港公屋計畫的起源,是因應1953年石硤尾大火,造成5.8萬人流離失所而建設,當時的徙置大廈在短時間內完工,品質並不高,現在已成為青年旅館,刻意保留以茲紀念。

第一代公宅的品質普遍不佳,民眾往往要共用廚房與洗手間,之後隨著系統性的計畫常態化,納入房地產市場藍圖,慢慢地公宅面積可能變小,但品質會更適合長期居住。

以香港為例,目前最大的問題反而是公屋需要耗時排隊,特別是年輕單身市民,候選公屋沒有優先權,因此如何在未分配單位前解決居住需求,成為歷屆選舉與政府議題,共識都是加速興建,但香港地狹人多,如何覓地也不容易。

從房地產市場來看,因為有了公宅制度,香港與新加坡的私人住宅市場,可專注照顧資源較充裕的居民,像是香港公屋照顧了一半左右的公民,等級更高的私人住宅理應服務收入更高的族群,房價自然也高,因此,豪宅在私宅市場的比重偏高,其實是很合理的現象。

新加坡的私宅市場只占全國房地產市場的兩成,更完全屬於高端市場,即使香港與新加坡政府都針對樓市炒作設限,但在公宅照顧了一般居民的需求下,高價私宅反而頗受社會接受。

台灣的公宅計畫歷經多個世代,但深度似乎不如其他鄰近的亞洲國家,以新北市約150萬戶、台北市100萬戶家庭計算,應可容納數以十萬計的公宅,今年目標雖只設定5,000戶,但或許是個好的開始。

(作者是香港安泓投資創辦人、投資總監,曾任職於領盛投資、紐約摩根史丹利和美國運通)

公共住宅

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