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投資房地產 慢半拍恐失良機

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2017-01-13 07:48:46 世界日報 圖與文:記者封昌明

在休士頓西南區擁有多棟資產的石山地產,2016年一口氣購入了三套商業地產,實力驚...
在休士頓西南區擁有多棟資產的石山地產,2016年一口氣購入了三套商業地產,實力驚人,看好未來休士頓的地產不言可喻。

如果您消息靈通,大休士頓地區近來由華人所主導的投資項目,不論是商業、住宅、公寓都在陸續開工或收購,「有土斯有財」是華人遺傳自老祖宗的理財哲學,在美國東西兩岸的地產市場已高不可攀的情況下,休士頓地產價格的平易近人,近年來更是讓來自世界各地的投資人趨之若鶩,只是休士頓本地人出手較慢,經常錯失良機。

GPI美國(房地產)投資公司,是由一群華人為背景組成私募基金,在2009年,美國金融危機時期選擇進入房地產市場,立足休士頓,截至2016年9月,GPI INVESTMENT LLC累計收購了15個大型公寓,4140套單元。除去2015年出售的三個公寓之外,目前公司擁有12個大型公寓,3476套單元。2015年全年總租金收入2409萬美元(較2014年增長60%),總利潤1499萬美元,760萬美元淨營運利潤,738萬美元資本利得。2015年平均資本金回報率(ROE)為26.26%,相較2014年增長20%;現金收益率20.78%,相較2014年增長33%;出租率為95.13%。

數字會說話,看準了大休士頓地區不斷增加的人口數字,看著不斷升值的美金,GPI投資公司依據獲利數字已決定在2017年持續在市場搜購合適的標的進行投資,期許在2018年時可以順利上市。

該公司副總裁Alex Weng分析,美國自2009年開始至2016年經濟周期上行期已經長達七年左右,已成為歷史上(1950年以來)第四長的經濟周期。而通常經濟周期中的增長期維持在五到七年,所以近幾年人們一直在討論本輪經濟周期的下行期何時開始。但是本輪經濟增長期呈現緩慢增長趨勢,七年內實際GDP的增速低於前幾次經濟周期,研究表明2017年GDP仍會繼續低速增長。

不讓GPI投資公司專美於前,在華人圈較為人知的石山地產,日前在休士頓擁有九座大型公寓,約2100個單位,而商業地產共有十座,光是2016年就在史坦福地區購入三個商業地產,看好休士頓地產前景不言可喻。

不過,一般民眾較關心的住宅行情,根據Har.com網站資料顯示,11月休士頓一共成交5706棟房屋,成交房屋中位數高達22萬2000元,比起去年同期的中位數高了約8.3%。

休士頓房市增溫,顯示景氣開始復甦。根據房屋交易網站Har.com的資料顯示,11月份休士頓地區獨立屋(Single-Family Home)和去年相比上漲了22.7%,也是近年來漲幅最高的月份之一;除了家庭住屋外,房價超過50萬元以上的豪宅市場也有相當程度的漲幅,再加上當地工作機會增加,讓許多專家認為,這些數據顯示休士頓景氣正在好轉。

50萬元以上的豪華房屋交易市場也首次出現增幅。Har主席Mario Arriaga指出,房屋市場在經過能源產業低潮的打擊後終於出現復甦信號,「11月份獨立屋和豪宅的成交筆數雙雙成長,帶給我們相當大的鼓舞。」除了房市外,大休士頓商會(Greater Houston Partnership)的預測報告也顯示,2017年休士頓地區扣除能源相關產業,還將會額外增加2萬9700個工作機會。大休士頓商會資深副總裁Patrick Jankowski表示,這份報告分析了能源產業和非能源產業的影響,並且做出相關預測後顯示,「能源產業最糟的時刻已經過去了,休士頓的經濟將會開始成長。」

呼應Har.com的資料,GPI投資公司副總裁Alex Weng說,自2008年至2016年,美國已創造了1500萬個工作機會,平均每月新增20萬個,其中2016年創造了220萬個新工作。2017年預計就業機會將持續增長約為200萬個,但較2016年增長放緩,因為2017年預計將出現勞動力短缺的狀態。另外,2017年失業率預計依舊維持在5%左右。

2016年興建公寓雖然增長明顯高達47萬間,但是仍低於峰值近20%-25% 。新建公寓數量未能追趕上千禧一代(20-34歲)人口的數量,並且20歲至34歲人口中租房比例高達68%,公寓市場仍有大量需求未被滿足。

2016年美國總體公寓市場租金增長率為5%左右,二級城市公寓租金增長趨勢明顯。2016年第三季度有的市場呈現更高的增長率,例如達拉斯租金Year on year租金增長率為8.2%,亞特蘭大租金增長率為7%。預計2017年達拉斯的租金增長率為5.5%左右,美國平均租金增長率為3.8%。

從2011年起至2016年,美國每月平均都有20萬個工作機會,2017年預估失業...
從2011年起至2016年,美國每月平均都有20萬個工作機會,2017年預估失業率應維持在5%左右。

去年12月19日GPI投資公司以近1400萬美元收購Foxboro Apartm...
去年12月19日GPI投資公司以近1400萬美元收購Foxboro Apartment,這是該公司去年購入的第二棟公寓。

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