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趨勢觀察/錢進東協房市 要克服三挑戰

2016-07-14 03:17:16經濟日報 楊書健

國際機構投資人進軍亞太房市,往往以東京、香港、新加坡為首選,偏好當地經濟穩定又有健全法制,尤其部分投資人的投資期長,以數十年為單位,更希望集中投資在最穩定的地方。不過,近幾年經濟發展最快的,當數東南亞。

東南亞十國人口超過6億,過去幾年國民生產總額更冠絕亞太,加上房地產價格遠比香港、新加坡及台北低,增加了當地房產的吸引力。

不過,投資新興經濟體的房地產,必須面臨三方面的限制:基礎建設、外匯管制,及擁有權限制。

其中,基礎建設是房地產發展的基本要素,例如在度假區建設機場或加蓋航廈,將直接增加旅客數目,刺激在地發展。

沿著基礎建設投資,是這個行業慣用的策略。理論上,在基礎建設落實前,先行收購資產的升值潛力最高,但若計劃未如期進行,提前收購的資產,上升潛力將大幅降低。這個策略在已發展國家相當受用,像是澳洲等先進國家,基礎建設需要平衡各方利益,規劃階段動輒以年計算。

新興經濟體一般都需要大量建設,因此這類機會理論上應該更多。但各國的執行力有顯著分別,就算同一國家,地方政府之間也可能有快慢之分。

所以機構投資人在選擇新興經濟體時,往往注重政府效能,關注基礎建設是否順利完成。

新興經濟體的第二個限制是外匯管制,投資人既需要投入資金,營運所得收入也需要匯回本國,最後的出售所得更需要輸往國外。對投資人有利的制度,當然是沒有管制的外匯體系,但新興經濟體面對金融危機時,可能突然執行管制,增加投資風險。

此外,這類規模較小的經濟體,面對金融危機,幣值也會明顯浮動,導致資產價格波動擴大。

部分國家明白上述劣勢,選擇採行外匯管制,便於控管匯率風險,因此多數投資人偏好執行外匯管制的國家,未執行者多半排除在名單之外。

另外,許多國家會限制土地擁有,例如澳洲限制外藉人士購買的資產種類,泰國則設有外藉人士持有每項資產的上限。

若要合法收購當地資產,投資人的選擇將有所限制,這使得房地產投資信託(REITs)和地產股,成為外資最青睞的標的。

這當中,隨城巿發展,原來的農地經常變成地權分散、無法發展的無人地帶。若提供合法擁有這類地權的機會,不但有利城巿擴展,也有機會成為另類投資。

(作者是香港安泓投資創辦人、投資總監,曾任職於領盛投資、紐約摩根史丹利和美國運通)

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