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財經觀點/人為+市場 海外房產 要避2風險

2016-07-08 14:22:58聯合報 記者江碩涵整理

長富國際地產總經理鄭哲昇
長富國際地產總經理鄭哲昇
國內房地產走了十年大多頭後,房租投資報酬率偏低,加上實施房地合一稅,政策面強力抑制,投資買盤幾乎絕跡,不少資金轉向海外,也造就當前海外房地產在台灣百家爭鳴局面,從標榜台幣100萬元的學生套房到上億元獨棟大豪宅都有,幾乎除了非洲,可投資標的遍及全球。

交易規模擴大、搶食海外房產大餅的銷售業者愈來愈多,市場開始傳出許多交易糾紛。國人購買海外房地產,十之八九都是為了投資,往往只重視投資報酬率,忽略了可能潛伏的各種風險。

海外房產的風險可大分人為及市場風險二大類。所謂的人為風險,包括銷售業者及開發商專業度及信譽出現了問題。

專業又負責的稱職海外房產代銷業者,必須有永續經營理念並落實到實際行動,第一線銷售人員須經過嚴格的訓練,不僅得熟悉當地房地產買賣相關法規、稅負,以及可能的投資風險,並在事前得充分告知投資人,還有一點很重要,主動協助投資人在投資前對於開發建商信譽及財務現況進行層層把關。

今年以來,陸續發生零星的海外房地產買賣糾紛案,幾乎都是屬於這類人為風險,眼見不見得為憑,房地產是所有國人常見的理財投資活動中,交易金額最高的產品,投資時千萬要慎重再慎重,不應太輕信銷售人員所說的報酬數字,應該再三求證再下手。

市場風險是多數投資人最常忽略的問題。相較於人為風險,市場風險機率更高,在國內買賣過房地產的人都了解,投資房地產最重要的起手式就是location(地點);市場供需變化決定房價漲跌及房租行情起落,基本投資規則放諸四海皆準。前陣子才發生英脫歐導致匯率波動,國際情勢變動絕對會影響市場行情。

國人購買海外標的,多半是二、三年後才完工的預售產品,更應該要去仔細觀察、注意影響未來房租投資報酬率的任何變數,特別是新屋市場供給量增減變化,再一一比對過去幾年的市場需求,研判投資標的未來幾年的情形,降低風險,以免被套牢。

(本文由鄭哲昇口述)

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