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土壤液化震撼彈 北市豪宅重洗牌

2016-03-26 14:32:13聯合晚報 記者游智文/台北報導

信義區房價仍維持一定高水準。 記者游智文/攝影
信義區房價仍維持一定高水準。 記者游智文/攝影
仁愛路豪宅群是液化土壤綠區。 報系資料照
仁愛路豪宅群是液化土壤綠區。 報系資料照
中央地調所本月中旬公布土壤液化資訊,為房市投入震撼彈,房仲業認為,後土壤液化時代,房市將出現四大變化,台北市四大豪宅區未來可能會變成兩強並立格局。

北市現有四大豪宅聚落是信義計畫區、大直重畫區、大安森林公園以及仁愛路豪宅群。住商機構總經理陳錫琮表示,後土壤液化時代,北市豪宅版圖可能轉為液化綠區信義計畫區、仁愛路豪宅群,兩大聚落獨走格局。

紅區 誇張式殺價

陳錫琮表示, 土壤液化議題由來已久,相較於偷工減料,不當拆牆、結構老舊等情況,土壤液化對住宅安全危害風險相對低,但因液化資訊全面公開,且上網隨時可查,對房市殺傷力反而明顯,且具持續性。

他分析,後土壤液化時代,台北房市將出現四大變化。首先,列為液化高風險的市中心紅區,買方會減少。 一來市中心房價仍高,二來雖然政府一再強調紅區不代表有立即危險,但趨吉避凶是人的天性,如果有其他選擇,誰都不願置身高風險之區。

陳錫琮表示,因地緣關係,如需要爸媽帶小孩、有上班作息需求的人,還是會買,但一定會「誇張式的出價」,本來出價,用實價打九折的,會變成打八折,本來要殺兩成的,會提高到殺三成。

紅區屋主不一定要賣,但只要有交易就會變成區域新行情,為區域房價下跌再增壓力;目前各地房市都處於價格下修階段,紅區受液化議題影響,下修幅度勢必高於黃區、綠區或無液化風險區。

黃、綠區 買方回籠

第二,黃區、綠區或無風險區,買方會變多,主要是受惠紅區原有買氣轉移或外移,另外台北房市交易低量持續二、三年,已累積不少有實力購屋,但保持觀望的剛性買盤。隨政策打房不再,觀看房市風向的剛性買方可望逐漸回籠,他們勢必以中低度風險的黃綠區或無風險區為優先考量。

陳錫琮說,房價去年已回跌不少,隨房地合一上路、總統大選結束,房市調控政策轉向,市場本來認為,在該擔心的都出現之後,春節過後,房市買氣就會回升,沒想到一場強震,意外引發土壤液化話題,讓房市至今不見曙光,但房市買氣終究會逐漸回籠,回來時黃綠區將會率先反應。

北市四大豪宅區房價資料來源:實價網 製表:游智文
北市四大豪宅區房價資料來源:實價網 製表:游智文
購屋先挑建設公司

第三,社區好壞表現將呈兩極化。陳錫琮表示,過去民眾購屋主要看地段,但經過這一次維冠金龍大樓倒塌以及土壤液化資訊「洗禮」,民眾購屋會進一步過濾建設公司,尤其是紅區內的社區大樓,知名建商或施工品質有口碑的社區,因能吸引紅區買方注目,買氣可能不錯,其他的如想銷售將面臨極大挑戰,若無相當程度讓價,短期內將不易脫手。

第四,北市豪宅版圖將重新洗牌。北市現有四大豪宅聚落,包括信義計畫區、大直重畫區、大安森林公園以及仁愛路豪宅群,土壤液化潛勢圖顯示,大直重畫區一片通紅,全部都在高風險區,大安森林園北側的勤美璞真一帶,也都屬紅區。陳錫琮分析,過去四大豪宅相互較勁,拱抬,頂級豪宅都有一坪200萬元以上身價;但土壤液化將打破這樣的局面,大直重畫區、大安森林公園周邊紅區,由於先天的地質條件輸人,區內豪宅現階段面臨更大的價格下修壓力,別人跌一成,它們可能要跌兩成,未來如果回漲,則別人漲兩成,它們可能只漲一成。

四大豪宅區 成兩強

由於大安森林公園、大直重畫區整體環境、便利性仍優於其他地區,房價仍會維持在一定高水準,但由於有錢人更注重居住安全,在區內高單價、高總豪宅需求明顯減少下,未來將很難再和綠區的信義計畫區、仁愛路豪宅群平起平坐;四大豪宅區可能會轉為兩強並立新局面。

豪宅大安信義打房
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