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專家論市/買預售屋 首選蛋黃區

2015-07-27 08:54:12經濟日報 記者陳美玲整理

■王應傑(東森房屋董事長)

近年來國際經濟動盪不安,從冰島破產,再到希臘債務危機,從此端看全球經濟走勢,依然可發現2008年次貸危機引爆全球金融海嘯和歐債後遺症,仍然牽動著歐洲整體經濟。日前不少人唱衰台灣會步上希臘後塵,我認為台灣擁有龐大的外匯存底,且零外債,不至於發生此問題,不過台灣資金持續出走令人憂心。

與海外投資相比下,我建議投資理財應以國內為主,尤其是不動產的部分。民眾要知道,在台灣,即使投資置產看得到也接觸得到,也就是可以接觸與掌控,不過海外置產因投資物件無法就近及時處理,若當地市場發生變化,風險必然會大幅升高,因此消費者得要知悉所投資標的的區域、地段、物件、法令和匯率,若是不熟悉的不動產產品建議別碰,才能避免傷財又傷心。

觀察這幾年國內房地產市場,買氣受到政府祭出奢侈稅、實價登錄、豪宅限貸、容積限縮等政策調控的影響,讓台灣不少高資產、多資金的客群,紛紛將國內資金大舉往海外不動產移動,尤其是不少投資人,只看到網路、媒體報導和宣傳品均打出高租金報酬的訴求,就做了投資的決定,但實際上,消費者並未詳細的評估其每個國家匯率波動等,所會帶來的風險性。

在我的觀點來看,若民眾非要選擇海外置產,我認為財力豐沛的家庭,未來若考慮子女到海外念書,例如日本、英、美等國家留學三到五年,父母親得到當地陪讀或探望,這種置產我比較認同。

但是若是普通的中產階級要到海外投資,就得留意本身資金財務的配置,畢竟資金移轉到海外置產,其物業管理的部分,也是個很大的問題,因此我真心建議購買海外房地產的消費者,一定要確認銷售業者的背景、信用度和產品、建商知名度,才能減少風險的產生。

在國內,投資管道何其多,可以買高殖利率的台灣股票,也可以透過投信機構買海外基金,要變現或贖回都很容易,投資理財我還是認同在國內進行,畢竟在國內看得到,每天都能接觸到訊息。畢竟「有土斯有財」,不動產終究是「不動」的資產,更何況到了海外,要動就得慎選產品。

而談到房地合一稅塵埃落定,從今年6月買賣移轉棟數統計來看,雙北市、桃園市及台南市都較5月提升,整體來看,不確定性已消除,下半年房市交易量將走向持平盤穩。

我建議,現階段的賣方,持有滿二年物件者,仍適用房地分開課稅的舊制,因此賣一棟可減少銀行貸款,而且得考量美國升息恐連帶加重房貸負擔,若想要降低財務槓桿倍數,我建議盡早獲利了結、落袋為安最好。

我認為,年底前是買自住宅跟換屋的好時機,但要議價前,還是得先行了解屋主何時取得物件,若屋主的購屋成本低,隨便賣都賺,那議價空間會很大,但若未事先了解前屋主的成本,就隨意砍價,那賣方掉頭就走機率很大。而近期若非要買預售屋的民眾,真的要挑選量價穩定的蛋黃區,即具有抗跌、保值、低風險的優勢;而盡量少碰「高投資報酬率、高獲利、高增值性」的產品,若建商下車的機制未掌控好,出場易發生問題,相對地也會提高消費者購屋的風險性。

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