央行打房，真的不會打到首購換屋族？一文分析，現在買「預售屋」的風險

2021-01-27 00:45:33商業周刊紅色子房／商周.com專欄作家

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央行打房，「預售屋」可能因體質不良的建商金流週轉不過來，導致購屋者暴露在風險中。... — 央行打房，「預售屋」可能因體質不良的建商金流週轉不過來，導致購屋者暴露在風險中。記者林伯東／攝影

摘要
央行打房，無預警針對法人、買三戶以上自然人、建商土建融和餘屋貸款，限制貸款成數。乍看不會影響首購族和換屋族的貸款，但若買的是「預售屋」，現在可能因體質不良的建商金流週轉不過來，導致購屋者暴露在風險中。

「子房哥，請問您有沒有可出約兩千萬的投資金主？我這邊有個剛簽約的土地開發案，現在央行打房限縮土建融，我的建商買方出現約兩千萬的資金缺口。簽約訂金都付了，要是補不足被沒收，我就得賠慘了。」專做土地開發的朋友Ｍ急急忙忙來找我，這次央行無預警打房，已簽約等貸款的土地開發個案首當其衝。

我看了看資料，搖搖頭跟他說：「如果你的建商買方這麼脆弱，我怎麼敢找投資人跟他合作呢？」

Ｍ走了以後，我查了查這家建商至少有兩個預售建案正在進行中，不禁為這些買他預售屋的客戶捏一把冷汗。買預售屋，萬一建商倒了，付錢付一半的首購、換屋族恐面臨損失。

這次央行無預警針對公司法人、買三戶以上的自然人、建商土建融與餘屋貸款做貸款成數限制，雖不直接影響首購族與換屋族的貸款成數，但我認為跟上述打房對象有交易的首購族與換屋族仍會出現風險。

特別我向來認為「買預售屋」是房地產購屋裡最高風險的行為。投資購買房地產方式有產權、股權、債權，唯有「預售屋」什麼權利都不是，它只是單純的預購契約關係。就像你花錢訂製一套衣服，倘若裁縫師跑了，除了選擇打官司告他，什麼擔保品都沒有。

雖然目前建案預售制度與融資銀行合作推「履約保證制度」，也就是，在房子興建過程中會將負責蓋房子的主體改為銀行配合的建經公司，萬一在興建過程中建商倒了，建經公司可以找另一家營造廠把房子蓋好，讓建案不至於變成爛尾樓。

但我觀察，預售屋建商目前已是「腹背受敵」！前面有央行打房限縮土建融資政策，後面還有營建成本大漲侵蝕利潤的危機。

最近營建物價高漲，且缺工非常嚴重，以我參與台北市危老重建住宅個案顧問的經驗，目前銀行建築融資認定的合理營建成本，平均約在每坪16萬左右，但最近我與一位從事危老重建專案管理工作的資深前輩閒聊，他有個台北都會區小基地危老重建工程案已近完工結算，經過這半年來搶工人下造成的工程費用追加，算下來營建工程費用竟高達每坪26萬。

也就是說，即使「預售屋建案」採用履約保證制度來保障房子可以蓋好，但如果當初預售成交的價格追不上營建成本大漲的價格，未來恐怕也沒有營造廠願意接手做賠本的生意。

所以，央行打房，首購、換屋族真的免驚？現在買預售屋、特別是體質不良的建商，可能是最危險的。有既定買房計畫的首購族與換屋族，我建議鎖定新成屋與中古屋看房，特別是現在若滿手餘屋的建商出現餘屋貸款限制的壓力，也可能降價！

還有，看到這篇文章，預售屋紅單應該可以絕跡了吧？