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資金大戶回台低利推升熱潮 台灣房市量增價揚

2020-11-01 14:17:51中央社 台北1日電

資金狂潮簇擁下,房市急速升溫,「打房」與「炒房」已成網友討論度最高的關鍵字;雖然業者堅持房市是健康復甦,但政府官員嚴陣以待,連內政部次長花敬群都不否認「炒作現象真的有發生」。

一名海外投資台商,近期回台躲避疫情,短短幾個月在新北一口氣砸重金買了三棟房,闊綽出手讓尋尋覓覓、殺價比價買房的上班族驚嘆。

海外資金回流、資金寬鬆與低利環境3大條件匯聚,促使房市急速升溫,賣方眼見市場趨熱,開價跟著轉硬,議價空間變小,整體房市呈現「量增價揚」格局。

今年買賣移轉件數 可望創下近6年高點

觀察房市重要的交易量指標,今年前8月累計建物買賣移轉件數已達20萬棟,9月六都買賣移轉棟數再衝高至2.4萬棟,單月交易量下創57個月新高;若與去年同期相比,年增率高達36.1%,相當驚人。

房仲業者更預期,房貸利率維持歷史低檔,且市場資金充沛,自住、換屋及置產族群紛紛入市,全年移轉棟數有望衝過2019年的30萬棟,並挑戰2014年的波段高點32萬棟;換句話說,今年房市交易熱度,將是近6年最佳表現。

至於北台灣新建案市況,住展統計,今年前3季累計推案量已達新台幣9405.75億元,比去年同期增加約600億元,年增6.8%;住展雜誌研發長何世昌表示,由於房市買氣穩定,全年預估推案量可望調升至1.24兆至1.27兆元,將創下史上第二大量。

房市快速升溫,也讓建商再次積極獵地。信義全球資產統計今年前3季上、市櫃建商在六都土地交易金額已達835億元,全年有機會再度超過千億元大關,甚至挑戰2019年高點1061億元。

推案量及土地交易金額 同步攀高

信義全球資產指出,台中市前3季土地交易金額達287億元,高居六都之冠,除了在地建商持續購地推案外,包括遠雄、冠德與長虹等北部建商也進軍台中市購地,為未來推案做準備;台北市與新北市土地交易額分別達228億元與136億元,分居第2、第3名。

南科因台積電等科技大廠進駐,帶來大量就業人口與房市需求,帶動台南市今年前3季土地交易金額達84億元,相較去年交易額74億元、2018年38億元與2017年4億元,呈現大幅成長,創下2015年以來新高;桃園及高雄前3季交易額分別為75億元及23億元,排名第5及第6名。

根據內政部統計資料顯示,今年1月到8月外國人取得建物所有權部分,六都中以台北市的168棟最多、新北市的164棟居次、台中市的123棟第三,分別為2019年全年取得件數的49.8%、57.9%及68.3%。

在外國人取得土地所有權部分,六都中則以桃園市的354筆、15萬1023平方公尺最多,其次是新北市的313筆、8萬2032平方公尺及台中市的259筆、8萬5223平方公尺;相較於2019年前三名新北市、桃園市及台北市,外國人購地明顯轉向桃園市及台中市。

房地產業欣欣向榮,但對小老百姓而言,買房動輒數百萬元,若區域鎖定北台灣,千萬元更是跑不掉,想要圓買房夢,隨之而來的是沉重的貸款負擔。

9月房貸餘額創歷史新高 年增率創13年紀錄

觀察央行最新公布的9月房貸餘額為7兆8113億元,不只續創歷史新高,且較8月大增736億元,爆出罕見大量,年增率為7.65%,也是2007年4月以來最大增幅,顯見民眾積極前進房市的「盛況」。

新婚的楊小姐感嘆,本來就有買房計畫,最近也持續看房子,但不只價格高得驚人,成交速度也都很快,心情確實會比較著急,「真的會有再等就買不起的感覺」。

高房價一直是老百姓心中的痛,眼見房價漲勢再起,彥星喬商廣告傳播與社群監測平台意藍資訊日前發布「台灣房地產網路聲量」調查,就發現網友討論度最高的關鍵字前2名分別是「打房」與「炒房」;日前也有7位學者以「房市飆漲,政府應積極作為」為題,聯名投書媒體,表達對房價飆漲的憂心。

打房與炒房 網友討論度最高關鍵字

對於房市熱度飆高,國發會主委龔明鑫認為,房價上漲還沒有到全面性,而是局部性;央行總裁楊金龍則分析,就金融穩定角度來看,銀行對不動產的授信風險控管「尚屬良好」,檢視國銀購屋貸款與建築貸款逾放比率,8月底分別為0.14%、0.12%,均低於整體放款逾放比率0.24%。

央行評估,部分地區價格上漲是「有基(基本面)之彈」,如中科、南科就是在大廠進駐、台商回流下,帶動廠辦及居住需求。

不過景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出,談論房市,不宜以房貸逾放比作為觀察指標,因為它非常落後,可能得發生如金融風暴等重大事件,或是房價大跌一陣子後,民眾真的走投無路,才會「斷頭」;換言之,當房貸逾放比上升,政府想的已經不是打房,而是如何救房市。

章定煊直言,從價量指標來看,不只交易量走揚,以實價登錄為基礎的「清華安富房價指數」最新數據也顯示房價普遍性上漲,非六都也是,已非「局部性」。

「剛性需求哪有這麼多」,章定煊說,高資產族群的資金大量湧入房地產,是讓房價漲的又快又急的關鍵;但台灣民眾所得沒有跟上、人口步入負成長,顯見這波房價上漲背離基本面,政府應及時出手調控,避免市場失序。

在中央銀行在第3季理監事會議中,房市也成為關注重點。有理事示警,美國聯準會零利率可能至2023年都不會改變,在全球金融寬鬆下,須關注金融資產及不動產市場泡沫的可能性。

也有理事在會議中提醒,央行應密切觀察房市變動的趨勢,最好在民眾對房價上漲預期形成之前就採取行動,一旦民眾對房價上漲預期形成已確立,不論貸款成數(LTV)限制或租稅政策,都難以逆轉此趨勢。

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