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企業大舉活化不動產 北市辦公租上小漲、空置率續低

2020-10-27 15:53:13聯合報 記者張瑞傑/台北報導

企業大舉購置不動產,帶動住宅定為朝向商場、商辦方向定位,活化資產成為下一步短期趨...
企業大舉購置不動產,帶動住宅定為朝向商場、商辦方向定位,活化資產成為下一步短期趨勢。(本報系資料庫)
低利率時代來臨,加速資金投資,企業加碼投資辦公、廠辦、工業地產、旅館等各類不動產,例如萬海買下舊宗整棟廠辦、富邦買下王朝酒店等,許多企業也開啟資產購置或活化計畫,皆帶動整體大型案件增加,使得本季上市櫃公司商用不動產交易金額創下自2015年以來的單季新高。

依據信義全球資產公司最新第三季統計,目前核心商圈都更危老議題持續發威,老舊商辦藉由都更、拉皮拉高大樓行情,使得租金及售價都有小幅變動,平均售價維持85.2萬元,平均空置率仍在2.32%低檔,租金小幅上漲至2343元。

信義全球資產公司總經理柯宏安指出,面對商辦稀缺、以及科技業高階產能回流台灣,建商、壽險皆持續加碼搶地,根據財政部稅收統計9月土地增值稅單月稅收突破百億元也反映此現象。「商用不動產需求強,就連緊鄰捷運站附近的新興建大樓,也開始從住宅、漸漸朝向辦公或是商場結合辦公的複合式開發。」

台北辦公市場未來2年內雖有商辦大樓完工釋出,但企業自用比例較高,所剩可釋出面積仍少,要找到整棟當總部的企業只好往內湖、南港移入,而未來7年內新增辦公供給面積又以南港區占最多,其次是松山區,再來是中正區。

從買賣交易來看,平均售價在85.2萬元,租金資本化率落在2.54%,北市A+辦公大樓平均售價上漲至139.5萬元,本季信義世貿商圈為北市中最亮眼商圈,「統一國際大樓」就出現兩筆交易,拆算建物每坪單價來到170萬,創下有交易以來新高,帶動此區域平均售價從第二季的100.3萬元上漲至102.6萬元。

值得注意的是,敦北民生及敦南商圈雖然在本季售價沒有明顯的變動,但隨著都更進度的推進,未來將有許多新商辦完工,而此商圈始終是外商、航空、金融、科技業熱愛進駐之地,租金、售價勢必有一波上漲動因。

租賃交易的部分,外商及新創產業龐大的需求再加上原有地主為了加速資產活化,把老舊商辦進行改建,像東元集團在松江南京的大樓將進行改建,短時間造成辦公釋出短缺,但企業擴編需求未減,願意付較高的租金承租較好的辦公室,平均租金上漲至每坪2,343元,空置率一樣維持在3%以下,來到2.32%。從各商圈來看,信義世貿商圈、松江南京商圈都有較明顯的漲幅,平均租金信義世貿商圈為3,292元、松江南京商圈為1970元,其中信義世貿商圈指標性大樓「國際貿易大樓」今年出現多筆交易,平均租金超過3300元。

內科廠辦方面,在市中心需求外溢效果下,內科表現相當優秀,平均售價52.7萬元、平均租金1188元與空置率4.62%,本季以舊宗段交易較為熱絡,萬海航運在第二季以22.28億元買下長虹新世代科技大樓A棟全棟後,第三季又以15.38億元買下長虹新世代科技大樓B棟全棟,兩棟合計總交易金額來到37.67億元;此外,聰泰科技也以7.9億元買下舊宗段土地,帶旺整體舊宗段市場,平均空置率大幅下降至8.35%。

租金商辦商用不動產空置率都更
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