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名人TALKS/價量穩定 才是房地產持久之道

2020-10-01 00:43:37聯合報 劉學龍(台灣高力國際董事總經理)

新冠肺炎爆發拖累全球經濟,各國不同程度的邊境封鎖及封城管制措施,使亞太區主要城市房地產交易動能明顯萎縮,尤其是跨境交易比重較大的如香港、新加坡、東京等地,因疫情引發各國邊境封鎖,跨境差旅及實地查核受限,連帶讓境外資金態度轉為保守,想要出手也因無法到現地查勘而作罷或延後,導致這些國際城市的外資含水量無法維持以往水準。在跨國投資中斷下,交易總額自然跟著萎縮。

反觀台灣因電子零組件訂單激增,帶動廠商擴廠需求,延續工業地產熱度,商用不動產交易相對穩定。今年一至八月大型商用投資達八五六億元,其中有六成來自於工業不動產。衝擊不大的關鍵因素是,台灣商用不動產投資市場,主要仍以「本土資金」為主,占整體投資額超過九成,再加上近幾年外資出手的實例越來越少,甚至每年度都處於「只看不買」的態度。

此外,各國央行紛降息減緩經濟衝擊,我國央行也在今年三月降息一碼至百分之一點一二五,利率處於有史以來低點,助長不動產交易。七月M1B及M2的貨幣供給年增率甚至來到百分之十點七四與百分之五點八九,為近十年新高。

另一個關鍵點在於,美中爭端未解、疫情影響,以及後續的保護主義與反全球化趨勢,已反轉過去廠商單一生產基地的策略。

綜整幾個廠商暨資金回流動能,第一,依據投資台灣事務所統計,截至九月十日止,已有二百家台商審核通過「歡迎台商回台投資行動方案」,預估投資金額達七八六五億元;第二,國人透過「境外資金匯回管理運用及課稅條例」申請匯回台灣,依財政部統計,實際匯回金額已突破二千億元。原就不缺資金的台灣湧入更多錢。此波資金也往股匯市投入,甚至前進不動產市場。

利率處於歷史相對低點,政府又持續釋出精華區土地,引發建商競逐土地熱潮。一旦多組競標,土地價格自然水漲船高。建商取得土地成本變高,加工推出新建案時,自然反映在房價上,甚至帶動其他土地價格追漲。民眾購屋負擔跟著加重。

高力國際統計,今年一至八月土地累積交易總額達二一○八億元,其中逾七百億元來自政府土地標售的貢獻。今年截至目前的土地交易量甚至超越二○一四至二○一七年等三年每一個年度全年土地交易總額,顯示土地市場過熱。

其實多數房地產業者並不樂見土地追漲現象,因為這將引發一連串的連鎖效應。畢竟,「價量穩定」才是房地產持久之道。

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