歷年最大宗國有都更宅 文山區71戶年底前接管

國有地參與存續中的都更案累計達467案，近年陸續完工分回出售，已為國庫進帳逾新台幣70億元；估年底前，將分回北市文山區「南方莊園」71戶都更宅，創歷年最大宗，挑戰國產署活化功力。

雙北都更案件量逐年增加，依法都更案範圍中若包含公有地，除非另有合理用途，不然都得參與，累計至今年8月底，國有地已參與高達1504件都更案，扣掉進度停滯案件，存續中都更案達467件，面積26.8公頃。

早年參與的都更案，近年已陸續完工分回，累計至8月底，國產署共標售出163戶都更宅，為國庫帶來70億元以上進帳，另有1戶標租中，10戶給雙北市做為社會住宅，還有54戶公告標售及驗屋中。

不過，據統計，至今完工分回的都更案僅20多件，預估後續接管量仍相當龐大，如何持續有效活化都更分回房地，避免都更宅長期閒置，衍生管理費負擔，成國產署重要業務之一。

國產署官員表示，國有地被動參與都更，地點、建案整體規劃無法掌握，且都更案歷時長，很難預料分回房型、總價等條件，在完工出售時是否為市場主流；若國有地持份較小，較難協調分回房地條件，加上完工分回才能賣，無法預售等限制，使標售都更宅成一大挑戰。

先前碰上房市反轉下行，加上分回高總價豪宅，2016年時都更宅標脫率一度只有6.5%，之後幾年在房市止跌，分回中低總價案件量增加及採取頻繁公告標售策略下，標脫率提升到4至6成多。

今年在未降價狀態下，總價億元上下的「明日博」都更宅陸續賣出，位於北市羅斯福路三段上的中高總價都更宅「正隆天地」，上半年首次列標4戶就標脫2戶，總價約6000多萬元，此外，總價約3000多萬的「永德言葉」都更宅，更是引發搶標，快速完銷。

對都更宅相較以往更賣得動，住商不動產企研室經理徐佳馨分析，央行量化寬鬆，市場資金充沛，提升今年房市交易情形，只要沒過8000萬元北市「豪宅稅」門檻，北市高階中產換屋族，今年相對願意在原本生活圈內，賣舊換新，把握現階段不錯的房貸條件出手。

國產署預估，今年底前還會分回接管79戶都更宅，其中有71戶屬台北市文山區「南方莊園」建案，位置臨近捷運辛亥站，距捷運萬芳醫院站及周邊商圈也不遠；分回住宅大多在12至26樓，坪數約26至46坪，以鄰近每坪成交單價60多萬元估算，總價約2000萬至3000萬元間。

國產署預計「南方莊園」71戶住宅，可在2021年上半年完成估價公告招標。徐佳馨認為，該建案周遭生活機能不錯，總價相對不高，加上文山區有一定自住換屋剛性需求，若價格合理、貼近市價，應不會太難出售。

國產署官員表示，為更有效運用及加速去化都更宅，近年參與案件，在初期就會與建商、其餘地主溝通分回房型，避免分到總價高於北市「豪宅稅」門檻；若分回坪數大，就優先評估有沒有機關想進駐，或詢問地方政府是否有社會住宅需求。

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