親愛的網友:
為確保您享有最佳的瀏覽體驗,建議您提升您的 IE 瀏覽器至最新版本,感謝您的配合。

房子屋齡逐漸老舊、空間不足 如何面對人生的換屋課題?

2020-08-11 11:03:56聯合新聞網 天下文化出版

面對當前的高房價,許多人感嘆根本買不起房子,年輕首購族只能望屋興嘆,抱怨自己生不逢時。然而有些人很慶幸早期在房價尚未飈漲之前,就已購屋擁有人生第一棟房屋。這十多年來,雖然這棟自住的房價也不斷上漲,但房子屋齡卻逐漸老舊,品質愈來愈差;在此同時,家庭小孩也不斷增加長大,房屋空間愈顯不足,必須思考是否要換屋才能改善生活品質。

我自己去年退休,最近很順利的將原有的二戶房屋賣出,同時將父親現住的第三屋抵押貸款,才能擁有現在退休居住的新屋,算是很幸運的完成人生最後一次的換屋經驗,開始享受我退休後山居歲月的第三人生。

過去早期我曾指導楊宗憲教授的博士論文〈第二屋購屋行為的實證研究〉,共同發表於二○○一年《住宅學報》。我們透過台北和新北的建物與戶籍登記及其相關資訊共二百二十二萬六千四百多筆存量資料,比對因買賣取得僅有二屋住宅的有效樣本一萬四千八百九十八筆進行分析。我們進一步透過戶籍地址與房屋坐落地址比對,判斷第二屋是自住或非自住標準,其中第二屋換屋自住占四四%,非自住占五六%。

先改善生活品質,再考慮投資

我們再進一步建立二項選擇羅吉特模型,實證研究結果發現,第二屋換屋自住較非換屋自住者相比,自住買比第一屋面積大、屋齡較新的機率較高,換言之,第二屋較第一屋品質較佳。而且換屋者傾向買與第一屋同一類型或同一鄉鎮市區的房屋,顯示換屋者在第二屋購買行為存有情感習慣性及地域性偏好。另外,換屋自住較非自住購屋時間間隔明顯較短,也說明自住相對於投資住宅的支出,會優先將預算花在自住上,改善生活品質,行有餘力,才會進行投資行為。

(本文出自《住房自由的人生》,作者: 張金鶚,未經同意禁止轉載。)
(本文出自《住房自由的人生》,作者: 張金鶚,未經同意禁止轉載。)
當然,此早期實證研究結果因房屋多以消費為主、投資為輔現象,或許與近年房價大幅飈漲,面臨許多換屋困境,過去與現在情況未必相同,值得後續進一步實證研究。

雖然換屋族比首購族幸運,但當換屋族到市場去搜尋較第一屋面積更大、品質更好、區位更佳的理想第二屋時,突然發現較為理想房子的價格,遠遠超過自己第一屋已經上漲的房價。換言之,老舊房屋價格上漲的幅度顯然不及新屋,若想要提升換屋品質,除非這十多年來的薪資所得能夠大幅增加,否則只能繼續被困住在老舊的第一屋。

當然也有這十多年來,自己和另一半共同努力打拚,賺取足夠的換屋資金,或是是上輩子修來福分,繼承祖先遺產或長輩資助、子女長大離巢賺錢,不論如何,換屋的財務壓力可以獲得解決。面對當前新冠疫情趨緩,又開始擔心房價是否會再度飈升?目前是否是換屋的好時機?有改善環境或換屋需求的族群應該如何因應?

資金不足怎辦? 「時間換取空間」

首先,若第一屋出售資金不足換屋,可就地更新。建議可以考慮積極整合鄰居,進行都更或危老重建。只要原本第一屋區位條件還不錯,且鄰居的整合規模不算太大或複雜,就可積極找專業者協助處理。若是都更或危老重建複雜,遙遙無期,也可積極找建築專業者,將自家重新整修裝潢。雖然可能無法像日本節目「全能住宅改造王」般大肆改造,但透過建築專業者的協助,絕對可以大幅改善居住空間品質。

其次,若換屋資金不夠雄厚,可以考慮以「時間換取空間」。若原本第一屋的區位條件不錯,原本住在第一圈,可以朝第二圈方向換屋,若原本住第二圈,可以朝第三圈換屋。因為房價中都市大區位占的比例最多,若透過便捷的交通,稍遠離原本較好區位,這樣可以換得較大面積、較新屋齡、且較好管理的新社區好產品,如此還是可以透過換屋改善生活品質。

第三,若換屋的資金較沒有壓力,則應多考慮區位、產品和管理。除非工作或就學的考量,否則仍應在原本居住地點附近,如此較不會因換屋必須要重新適應生活環境,重建鄰里人際關係。其中最重要還是產品一定要比原先舊屋要新、面積要更寬敞、通光採光與景觀要更佳、公設及管理也要更好,並重視室內設計、相關家具、燈光、色彩及裝潢布置都要更重視居住品質與品味。至於價格只要透過相關市場資訊或是「好時價」大數據估計相對合理即可,議價能力就看個人的手段高低了。最後有關時機的考量,因為涉及有買有賣的換屋行為,好壞時機可以相互抵消,換屋不必太過在意時機了。

最後,期待在不同的生命週期階段,包括剛出社會年輕人的租屋族、新婚夫婦的首購族、中年有小孩的換屋族及小孩離巢的退休族,不論租屋或買屋,都能擁有住房自由的快樂人生!

(本文出自《住房自由的人生》,作者: 張金鶚,未經同意禁止轉載。)

買房是許多人的人生目標之一。 圖/報系資料照
買房是許多人的人生目標之一。 圖/報系資料照

分享給好友加入udn

相關新聞

川普當選有利台灣房市? 新潤董座提出這論點

海外置產不能出國 信義房屋推「大馬到你家」線上考察

大坪數救星!全台猛開健身中心、台中最狂

建商搶商機 獵地不手軟

商用不動產交易 Q3爆發

全年交易量估30.9至31.5萬棟之間 年成長3%以上

疫情受控 房價「看漲首次高於看跌」房市打底完成

這些年幾間名店轉手交易 都瞄準未來整合機會

小檜溪重劃區水岸第一排新案登場 每坪成交價站上3字頭

北台完銷建案 七年來最多

安縵式環樹基地 未來樹隱世於都會的居所

消費者看漲房價、市場轉多頭 打破房市六年空頭

讚屋主開價很佛心 查實價登錄很失望…房仲一句話讓他傻了

多空反轉!近五成消費者看漲房價 打破六年空頭

投資大軍出籠掃房 北台待售建案一季少81個

工業型地產轉熱 2020土地交易有望破去年新高

台商建商追捧 土地交易熱前8月突破2100億

北漂族買房 「台中發展比台南好?」網友:誰出頭期款誰決定

買15年內電梯大樓不划算? 專家:16條人命換來的安全

少子化恐影響房價?網友揶揄:房子是給錢住的,不是給賤民

4業者聯手南港推「 擎天森林」 最低成交不到百萬

陽春麵只能配滷蛋、把菸酒都戒了 他七年成功還清房貸

【房市發燒/上】雙北炒不動、熱錢竄首購區 學者:還會熱2年

買房送裝潢有什麼不好?學者舉例讓人恍然大悟

歷年最大宗國有都更宅 文山區71戶年底前接管

國有都更宅31戶標售 昇陽文薈降價打95折

春燕到 商辦、廠辦推案2,300億

工業土地 交易熱度增

達麗大景滙 國際級水岸豪景四房北市客搶登

低利率時代 換屋更要換環境 直接升等 市區百坪正是時候

去年房屋稅繳稅戶統計 台北市女高於男

北市議會舊址BOT案 邁步

北市西區商辦新案 聚光

台中房市熱!大毅預售案未公開 就有4,000人預約看屋

台中928檔期總推案金額突破500億元 創歷年新高

林志穎也當建商!中正區首案年底動工、開價破百萬

水岸360度零死角建築 新濠一川區域客搶先入手去化快

豐原房市發燒!智能科技宅米羅同學匯2賣破六成

大咖建商看趨勢:「小宅」已穩站房市主流

七期億元級豪宅10天揭11筆實登 台商貢獻交易額14億元

買房注意!車位恐淪「房價陷阱」 北市1招算出真房價

買預售屋憂房價下跌 網酸「都亂喊價」曝唯一優勢

熱門文章

新一波房貸戰!最高貸九成、前十年只要還一成

買15年內電梯大樓不划算? 專家:16條人命換來的安全

少子化恐影響房價?網友揶揄:房子是給錢住的,不是給賤民

高雄住那裡最方便?機能最佳前三名都在這區

買氣爆棚?新竹建案傳開賣半天封盤

低總小宅搜查 北市鬧區真有一戶200萬套房

新北翻轉塭仔圳 七建商插旗

大坪數救星!全台猛開健身中心、台中最狂

買房送裝潢有什麼不好?學者舉例讓人恍然大悟

安縵式環樹基地 未來樹隱世於都會的居所

房市熱 銀行新增房貸衝高

建商瘋搶土地蓋房子 台中這區新屋供給第一名

建商想低價收購四十多年透天厝 如果要合建,我要注意哪些?

房市熱 四都會區房價創高

「審議要加速」蔡總統:危老屋都更 要加快腳步

三重、板橋將蓋508戶社宅 預計2024年完工

護國神山台積電竹南廠基地旁 萬坪工業地標售

陽春麵只能配滷蛋、把菸酒都戒了 他七年成功還清房貸

塭仔圳6,000間地上物 限期遷離

新北市力推塭仔圳重劃區 CBD賣相「機捷A5特區」受矚目

【青埔荒地變黃金3】蜜月期後的發展隱憂 生活機能、交通仍不足

米其林推薦餐廳砸4.25億買透店 三年轉手賠7,500萬

多空反轉!近五成消費者看漲房價 打破六年空頭

歷年最大宗國有都更宅 文山區71戶年底前接管

水岸360度零死角建築 新濠一川區域客搶先入手去化快

讚屋主開價很佛心 查實價登錄很失望…房仲一句話讓他傻了

形勢翻轉!西門町慘 店家搶店要房東簽這種租約

蔡總統:房地產新火車頭 危老都更務必加快

南港百億建案 攻首購族

新潤、亞昕、白天鵝、海悅聯手 南港推擎天雙塔住宅

林志穎也當建商!中正區首案年底動工、開價破百萬

4業者聯手南港推「 擎天森林」 最低成交不到百萬

北市老屋存量六都之首 今年底8處老屋增設電梯

塭仔圳土地增值幅度 上看三倍

台中房市交易 北屯最熱、西屯緊追在後

小檜溪重劃區水岸第一排新案登場 每坪成交價站上3字頭

危老商機火 北市億元級透天厝搶手

綠地、學區、開發案加持…高捷凹子底房市 潛力大

阻房價上漲出這招 名嘴批執政黨快被建商統一了

娃娃機店數首見減少 專家:衰退廝殺期來了

商用不動產交易 Q3爆發

工業地產出現三現象 商仲:蛋白區價格將上升

商品推薦

贊助廣告

留言