房子屋齡逐漸老舊、空間不足如何面對人生的換屋課題？

2020-08-11 11:03:56聯合新聞網天下文化出版

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面對當前的高房價，許多人感嘆根本買不起房子，年輕首購族只能望屋興嘆，抱怨自己生不逢時。然而有些人很慶幸早期在房價尚未飈漲之前，就已購屋擁有人生第一棟房屋。這十多年來，雖然這棟自住的房價也不斷上漲，但房子屋齡卻逐漸老舊，品質愈來愈差；在此同時，家庭小孩也不斷增加長大，房屋空間愈顯不足，必須思考是否要換屋才能改善生活品質。

我自己去年退休，最近很順利的將原有的二戶房屋賣出，同時將父親現住的第三屋抵押貸款，才能擁有現在退休居住的新屋，算是很幸運的完成人生最後一次的換屋經驗，開始享受我退休後山居歲月的第三人生。

過去早期我曾指導楊宗憲教授的博士論文〈第二屋購屋行為的實證研究〉，共同發表於二○○一年《住宅學報》。我們透過台北和新北的建物與戶籍登記及其相關資訊共二百二十二萬六千四百多筆存量資料，比對因買賣取得僅有二屋住宅的有效樣本一萬四千八百九十八筆進行分析。我們進一步透過戶籍地址與房屋坐落地址比對，判斷第二屋是自住或非自住標準，其中第二屋換屋自住占四四％，非自住占五六％。

先改善生活品質，再考慮投資

我們再進一步建立二項選擇羅吉特模型，實證研究結果發現，第二屋換屋自住較非換屋自住者相比，自住買比第一屋面積大、屋齡較新的機率較高，換言之，第二屋較第一屋品質較佳。而且換屋者傾向買與第一屋同一類型或同一鄉鎮市區的房屋，顯示換屋者在第二屋購買行為存有情感習慣性及地域性偏好。另外，換屋自住較非自住購屋時間間隔明顯較短，也說明自住相對於投資住宅的支出，會優先將預算花在自住上，改善生活品質，行有餘力，才會進行投資行為。

當然，此早期實證研究結果因房屋多以消費為主、投資為輔現象，或許與近年房價大幅飈漲，面臨許多換屋困境，過去與現在情況未必相同，值得後續進一步實證研究。

雖然換屋族比首購族幸運，但當換屋族到市場去搜尋較第一屋面積更大、品質更好、區位更佳的理想第二屋時，突然發現較為理想房子的價格，遠遠超過自己第一屋已經上漲的房價。換言之，老舊房屋價格上漲的幅度顯然不及新屋，若想要提升換屋品質，除非這十多年來的薪資所得能夠大幅增加，否則只能繼續被困住在老舊的第一屋。

當然也有這十多年來，自己和另一半共同努力打拚，賺取足夠的換屋資金，或是是上輩子修來福分，繼承祖先遺產或長輩資助、子女長大離巢賺錢，不論如何，換屋的財務壓力可以獲得解決。面對當前新冠疫情趨緩，又開始擔心房價是否會再度飈升？目前是否是換屋的好時機？有改善環境或換屋需求的族群應該如何因應？

資金不足怎辦？「時間換取空間」

首先，若第一屋出售資金不足換屋，可就地更新。建議可以考慮積極整合鄰居，進行都更或危老重建。只要原本第一屋區位條件還不錯，且鄰居的整合規模不算太大或複雜，就可積極找專業者協助處理。若是都更或危老重建複雜，遙遙無期，也可積極找建築專業者，將自家重新整修裝潢。雖然可能無法像日本節目「全能住宅改造王」般大肆改造，但透過建築專業者的協助，絕對可以大幅改善居住空間品質。

其次，若換屋資金不夠雄厚，可以考慮以「時間換取空間」。若原本第一屋的區位條件不錯，原本住在第一圈，可以朝第二圈方向換屋，若原本住第二圈，可以朝第三圈換屋。因為房價中都市大區位占的比例最多，若透過便捷的交通，稍遠離原本較好區位，這樣可以換得較大面積、較新屋齡、且較好管理的新社區好產品，如此還是可以透過換屋改善生活品質。

第三，若換屋的資金較沒有壓力，則應多考慮區位、產品和管理。除非工作或就學的考量，否則仍應在原本居住地點附近，如此較不會因換屋必須要重新適應生活環境，重建鄰里人際關係。其中最重要還是產品一定要比原先舊屋要新、面積要更寬敞、通光採光與景觀要更佳、公設及管理也要更好，並重視室內設計、相關家具、燈光、色彩及裝潢布置都要更重視居住品質與品味。至於價格只要透過相關市場資訊或是「好時價」大數據估計相對合理即可，議價能力就看個人的手段高低了。最後有關時機的考量，因為涉及有買有賣的換屋行為，好壞時機可以相互抵消，換屋不必太過在意時機了。

最後，期待在不同的生命週期階段，包括剛出社會年輕人的租屋族、新婚夫婦的首購族、中年有小孩的換屋族及小孩離巢的退休族，不論租屋或買屋，都能擁有住房自由的快樂人生！

（本文出自《住房自由的人生》，作者：張金鶚，未經同意禁止轉載。）