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資金氾濫房價一定漲?學者比較台、美、日揭真相

2020-07-28 11:25:06經濟日報 記者游智文/即時報導

低利率,資金氾濫,房價一定漲?加重囤房稅,調高持有稅,房價一定跌?有網友以日本、美國為例,表示日本貨幣比台灣更氾濫,利率比台灣更低,但是日本房地產沒什麼上漲,顯示利率跟貨幣不會刺激房地產。

另外,美國持有稅很高,但資金氾濫下,房地產照樣飆漲,顯示持有稅高無法抑制房地產上漲。

房地產學者章定煊表示,網友這兩個論點,剛好戳中台灣房地產的問題。

首先是日本方面。章定煊說,日本這幾年房價確實沒什麼漲,日本房價指數2008年1月的指數是99.7,到2020年1月,新冠疫情爆發前是108.1,10多年來,漲幅才8.43%,連10%都不到。

以東京都會區二手公寓為主的JERI指數,2008年1月是87.56,2020年1月是93.54,漲幅比總指數更低,才6.83%。

為什麼零利率跟熱錢炒不動日本房市?

章定煊說,目前日本的房地產稅制是1990年修正的,當時日本房地產泡沫化嚴重,修正稅制是為了遏止熱錢繼續流入房地產,以免房地產持續走高,租金成本持續上揚,吃掉了企業的大部分獲利。

只是日本的稅制改革太晚出籠了,反而造而1992年的泡沫崩潰。當時雖然沒有發揮預期的效果,反而在2008年這一波資金泛濫中,成功的抑制熱錢流入日本房地產。

他說,日本房地產稅,光是買入,就要先交3%的持有稅;自用者每年還要交1.4%固定資產稅,以及0.3%的都市物業稅,出租用的要交4%的固定資產稅與都市計畫稅。

最後要出售的時候,五年內稅率高達39%,包括30%所得稅、9%住民稅,超過五年,也要交15%所得稅以及5%住民稅,合計20%。

最重要的是日本人口嚴重老化,住屋需求日低,房客又有借地借家法的保護,這些稅賦根本大多數無法轉嫁給房客身上。所以熱錢不會往房市方向跑。

相較於日本而言,臺灣的房地產好炒多了。

第二,關於美國持有稅很高,房地產卻照樣飆漲部分,章定煊說,答案很簡單,美國是移民者的天堂,雖然出生率日益降低,但是總人口不斷成長。1980年時美國人口才2.2億,2019年已經到接近3.3億,人口增加50%。

人口大幅成長,讓美國大城市房地產供不應求,美國持有稅雖然很高,但持有稅能轉嫁給房客。10年前美國租屋者的租金,只占家庭收入18%,現在達30%,有四分之一的租屋者租金占他們收入一半以上,房東沒有持有壓力,沒拋售,房價就不會跌。

章定煊表示,美國的例子顯示,當熱錢與供需失衡兩者同時發威時,光靠增加持有稅是沒辦法抑制房價的,而且如果租屋者的保護方案不周全,弱勢租屋者反而受害最深。

圖/業者提供
圖/業者提供

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