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五波降息時空差很大 專家嘆這波拉抬房市有限 

2020-04-21 12:50:23經濟日報 記者黃阡阡/即時報導

降息時空背景大不同,帶動房市買氣有難度!住商機構企劃研究室整理中央銀行與內政部資料,統計央行五波降息及其前後年度之買賣移轉棟數發現,降息後一年的買賣移轉棟數大多成長,尤其SARS發生隔年突破40萬棟最為人熱議,不過2015~2016年共降息2碼,2017年移轉棟數僅小幅回升,未能回到降息前一年的30萬棟大關。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,在央行這次大舉降息前,平均房貸利率已處於低檔,加上房價高掛,貸款利息減少不如房價下降有吸引力,買氣並未明顯拉抬,此外,目前產業發展及就業條件、稅制與過去不同,故這波降息帶動的效果可能有限。

今年以來受到新冠肺炎造成的經濟損害,各國紛紛採取降息及量化寬鬆政策紓困,央行上個月公布降息1碼,且自用住宅透過公股行庫貸款1,000萬以內可再降1碼,引發資金轉進房市話題。

住商機構統計,綜觀過去五波降息,2000年~2001年為紓解網路泡沫、911事件及納莉颱風對經濟的衝擊,接連降息11次、共降息10.5碼,當時平均房貸利率約6.81%,仍在高檔,到2002年再降一波,平均房貸利率約4.40%,而買賣移轉棟數在2001年以25.9萬棟探底反彈後一路走高,到發生SARS的2003年也持續量增,SARS隔年(2004)買賣移轉棟數高達41.8萬棟。

隨之2008年發生金融海嘯故交易量縮,當時平均房貸利率約2.53%已處低水位,2015年~2016年累計降2碼後,平均房貸利率不到2%,但同時政府祭出打房政策,雖然房市交易從2017年復甦,買賣移轉棟數也未創新高。

郎美囡分析,房價在過去20年翻倍成長,平均薪資成長幅度卻遠不及房價,儘管利率再探低,購屋仍屬不易,另一方面,台商及海外資金回流雖對不動產市場有所挹注,但在經濟前景不明的狀態下,可能削弱投資置產意願,現階段仍以自用買盤為主力。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出,這次降息受到廣泛關注,除幅度不小,政府對自用住宅貸款1,000萬以下透過公股的個案再降加碼降息半年,掀起廣泛討論,而低利環境與寬鬆銀根必然會造成資金流向資本市場,除自用型低總價外,也讓土地、收益型標的等產品更能受惠。

圖/住商機構提供
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