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回流有溫度沒熱度?不動產交易五個數字大解密

2019-12-10 19:40:30經濟日報 記者黃阡阡/台北報導

在台商回流的情況下,包括廠辦、廠房與工業用地的「工業地產」交易,也維持在815億...
在台商回流的情況下,包括廠辦、廠房與工業用地的「工業地產」交易,也維持在815億元的升溫動能。 本報系資料庫
根據商仲第一太平戴維斯統計,今年以來大型商用不動產交易達到1,428億元,土地交易市場全年也累計達2,536億元,雙雙創下新高紀錄;而在台商回流的情況下,包括廠辦、廠房與工業用地的「工業地產」交易,也維持在815億元的升溫動能,只是從五個關鍵數據來看,這波台商回流「有溫度、沒熱度」。

以工業地產來看,第一太平戴維斯表示,台商回台設廠帶來充足的自用需求,而另一方面也發現,買方結構性轉變為工業地產注入投資動能,包括全球、南山、國泰人壽與樂富一號REITs等專業投資人,積極購置具租金收益的物流倉儲,也就是說,今年工業地產交易,還有許多是非回流台商推升的成績。

一、815億元未超過去年

根據第一太平戴維斯統計指出,工業地產交易自2018年開始熱絡,過往從2014年到2017年,全年工業地產交易僅維持在600~700億元間,2018年美中貿易戰開打後,全年來到826億元明顯增溫,持續到2019年工業地產交易狀況,依舊維持在815億元的水準,但並未超過去年表現,整體交易持穩,有溫度、沒熱度。

二、工業地價格六年來漲最少

有多人說回流台商加上投資台灣熱,帶動工業土地飆漲?不過統計指出,指標工業區土地價格今年漲幅只有4%,相較2014至2016年工業地價格大漲24%,以及2016至2018年12%的漲幅,今年在自用需求回流的支撐下,價格卻難創新高,甚至有不少廠房標售結果並不理想。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄說明,從今年工業地產的交易可以發現,工業地產過去已上漲一波,反倒這波有自用需求的買方發現,目前工業地產價格承受能力有限,導致工業地價漲幅區間縮小。

三、回流台商只一家傳產

從政府公布的回流名單,比對上市櫃公司有大型商用不動產交易之重訊,確認台商回流買工業地產的有13筆交易,買方包括京元電子、大立光、台達電、兆利科技、同欣電子、矽品等科技業,傳產比例極低,僅美喆國際一家屬於傳產,顯見在這波回流潮中,真正回台已投資設廠的,多半還是科技業為主。

四、買廠房占總交易八成

工業地產交易包括廠辦、廠房與工業土地,從政府公布的回流名單,與上市櫃公司交易重訊比對出的13筆交易,總交易金額來到143.6億元。其中,廠房交易合計來到九筆,累計達114.1億元,占該回流名單交易近八成,其餘工業土地與廠房的交易比重,皆在一成上下。

丁玟甄指出,由於這波貿易戰回流須立即投入生產,因此在購置工業地產的部分,廠房還是為主要投資標的,只是許多台商仍在尋找適合的廠房,另外就算有適合的標的,難以負擔的價格仍是這波台商出手的關鍵。

五、自用廠房交易穩定增至225億元

既然台商回流名單中,廠房是工業地產的投資主力,第一太平戴維斯進一步統計,扣除壽險業、REITs等投資型交易,近三年自用型廠房交易連年成長,從2017年的138億元,到2018年的189億元,今年在成長至225億元,雖然自用廠房交易來到新高點,但僅穩定增溫中,並未跳空暴增。

展望2020年,第一太平戴維斯總經理黃瑞楠表示,全球經濟發展充滿變數、美中兩大強國經濟成長放緩等不確定性,台灣經濟穩定成長、台商回流資金還有4,000億元有待逐步落實投資,惟工業地產的價格仍處高水位,自用型買方價格承受能力有限,評估期恐因此拉長,或是考慮轉往南部設廠等可能性,不過整體而言,明年度商用不動產的自用需求預計能保持熱度。

不動產房仲商用不動產租金地價
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