入手「捷運宅」是利或弊？房仲業者報你知

2019-09-12 11:08:18聯合報記者徐力剛╱即時報導

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傳統「有土斯有財」觀念深植人心，買房成家可謂人生大事，究竟選擇「捷運宅」利弊如何衡量？網路上評價兩極，想入手捷運宅的人，大多看上交通便利優勢。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱分享，捷運宅具備「5優7缺」，入手前記得審慎評估，找到合適家園不是夢。

普遍來說，捷運宅大致分為捷運共構住宅、捷運分構住宅及一般捷運住宅3類，其中「捷運共構住宅」為建商與捷運局聯合開發，在同一棟建物內並共用出入口，家裡坐落在車站上方樓層，具有「出站即到家」特點，包括大安森林公園站的「勤美璞真」、台北車站的「京站」等；而「捷運分構住宅」設計上與一般大樓相似，配備獨立出入口，社區空間與捷運空間不會相互影響，例如辛亥站「敦南捷境」、麟光站「費加洛花園」及蘆洲站「希望城市」等建案；再者「一般捷運住宅」指的是鄰近捷運站350~500公尺住宅，可步行至捷運或利用短程代步工具移動。

對於想入手捷運宅的人，董家菱提醒使用「5優7缺」小訣竅，購屋不再煩惱。優點一「交通便利」，適合搭乘捷運的通勤族與學生，若選擇捷運分構、共構宅，不必擔心戶外惡劣天氣，擁有出站即到家優勢；優點二「貸款成數高」，比起週邊無捷運房屋，通常銀行鑑價金額高，可獲得較高的銀行貸款成數，降低買房壓力；優點三「易於出租」，對於投資客而言，鄰近捷運容易招租，不易產生空屋閒置問題。

優點四「抗跌保值」，捷運宅地點極佳，具備良好抗跌保值效果，利於未來轉手；優點五「結構安全」，捷運每日載客量大，出於安全考量，建造標準較為嚴格，一般住宅的耐震係數0.85，而捷運共構宅安全係數則落在1.2～1.5間，為住戶嚴格把關。

缺點一「噪音震動」，捷運進出站、行進時，常發出聲響或震動，加上站內廣播及關門警示音，會影響淺眠者好夢，建議民眾加裝隔音氣密窗；缺點二「高單價」，捷運宅平均行情高出同區域物件約1~2成，據資料統計，目前捷運宅投資客比重超過5成，容易擾亂行情；缺點三「出入複雜」，共構宅出入口相同，常有人龍混雜情形，對於有孩童的家庭，較難把關安全。

缺點四「輕隔間易吵」，共構宅考量載重安全，常使用輕質隔間材質建造，恐影響隔音效果，不建議淺眠者入手；缺點五「高公設比」，通常共構宅公設比超過30%以上，大幅度減損實際使用面積，如南勢角站的「南方之星」公設比高達37~39%；缺點六「公共用電、維護費用」，共構宅與捷運共享出入口，社區公共電費、維護費用可能有所爭議，像是先前南方之星社區爭議案；缺點七「產權」，一般建案都是建商購入土地後，完成房子賣給民眾，產權移轉相對單純，但共構宅易發生產權移轉問題，屋主須特別留意。

整體而言「捷運宅」南北差異頗大，北部民眾多倚賴大眾交通工具移動，所以捷運成為影響房價重要因素；而中南部習慣自行開車，入手捷運宅增值空間不大，但具有相對保值效果。