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台商回流購地 專家傳心法

2019-06-29 13:28:23聯合晚報 記者游智文/台北報導

美中貿易戰帶動新一波台商回流購地潮;圖為高雄大發工業區。 圖/聯合報系資料照片
美中貿易戰帶動新一波台商回流購地潮;圖為高雄大發工業區。 圖/聯合報系資料照片

美中貿易戰帶動新一波台商回流購地潮,商仲專家表示,企業想買地、買廠房,應先評估本身業種的實際需求,切勿以價格便宜與否決定購買,否則這波熱潮過後,可能演變成想用不好用,想賣賣不掉。

宏大國際資產總經理陳益盛表示,目前回流台商購買工業地產主要三大類型需求,分別為物流倉儲、生產組裝、科技廠辦,這三種業態需求與特性差異不小,要找的土地類型與區域也大不相同。

以物流業者而言,由於每天數十趟、甚至上百趟車次進出,大車運輸出入及便捷性為主要考量,應重視的有兩點,一是要接近交流道,二是倉儲面前的道路要夠寬。

以生產為主的廠房,首重物品的生產或組裝,應重視工業區電力、汙水處理等設施的完備,次為出貨運輸。

至於廠辦產品,類似辦公室的性質,員工的人數或密度占企業比重相當高,應注重的是人員的通勤及飲食等生活機能,同時周遭也最好設有銀行及郵局等金融機構。

陳益盛表示,由於過去許多工業用地變更為商業區,許多廠辦改建為住宅,目前工業地產供給有限,尤其是需求較大的新北市、桃園市等地,以生產為主的廠房以及條件較佳的廠辦都不易尋找,合適的標的往往價格都不便宜。

儘管如此,陳益盛表示,有購地建廠的企業,不應以價格便宜決定購買與否,而是以自己企業未來需求或相關業種為考量。

他提出五大工業置產重點,供業者參考。

首先,應了解土地使用分區,確認為工業區、丁種建地、或農地工用,確認是否得為合法廠房登記。

第二,查詢該工業區或工業地,是否符合經濟部工業局「都市型工業區更新立體化發展方案」,即放寬容積獎勵,最高增加50%之範圍。如符合條件,可建築面積有機會可提高20%~50%。

第三,如從事生產用途,如有排放汙水之需求,現有園區是否具備汙水處理設備或腹地,尤其具汙染性質之產業,許多丁建用地或都會型工業區是無法進駐生產的。另外電力、供水是否足夠等。

第四,如周邊曾有土地或水源汙染情事,宜先做汙染檢測,以保障確為可用之地並得送建照或設廠許可。

第五,注意其他特殊需求,如樓板載重、樓高、卸貨碼頭等等。如有需求,最好搭配專業建築師、結構技師等、機電技師等履勘,了解使用登記、變更設計、增加強度或樓板面積等。

容積獎勵建照農地

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