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老屋改建 選都更?挑危老?

2019-04-05 01:33:34經濟日報 記者翁至威/台北報導

過去危老條例被視為老屋都更的「特快車」,在都更條例尚未三讀通過前,危老與都更一度出現「競合關係」,原本審議中的都更案,少數地主為搶搭危老快車,導致成案的都更案破局,在都更條例三讀、容積獎勵逐漸明朗後,這種情況逐漸轉變。

尤其,都更條例規定的容積獎勵上限為50%,危老上限僅40%,若僅考慮容積獎勵,投入都更將更有機會得到較高的容積獎勵。

經濟日報/提供
經濟日報/提供

普華國際不動產公司總經理田揚名指出,若僅以容積獎勵來看,以南港區中南段二小段基地為例,以都更條例修法後協議合建方式與危老條例兩方案分別試算,兩方案在危老建物(8%)、耐震(10%)、綠建築(10%)、智慧建築(10%)、無障礙(5%)等獎勵項目上一致,但在時程獎勵上,危老目前為10%,都更因此標的不在更新地區,時程獎勵僅7%。

然而,都更、危老分別設有容積獎勵天花板,該案例危老時程獎勵高於都更,合計達53%,但最後實際僅能申請40%;走都更方案,反而可實際申請50%容積獎勵。

田揚名表示,都更修法前後主要差別在於同意比例、審議程序簡化及容積獎勵明確化。未來要選用何種方式進行重建,若整合狀況已100%同意,就須依據基地面積、現況、容積獎勵及審議時程等因素綜合考量,來決定要走危老還是都更。

內政部表示,危老條例必須100%同意,目前經評估屬危險建築物者,仍有多數無法整合,而導致無法適用危老條例重建。都更條例修法後,將可銜接危老條例,增加重建可行性,在容積獎勵方面也納入考量,減輕負擔、增加參與都更意願。

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