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財經觀點/預測明年房市 橫向波動量小增

2017-12-20 23:14:46聯合報 信義房屋不動產企研室協理蘇啟榮

信義房屋不動產企研室協理蘇啟榮。 圖/聯合報系資料照片
信義房屋不動產企研室協理蘇啟榮。 圖/聯合報系資料照片

每年這個時間點,照例要對房市來個回顧與展望,不過幾年下來,深切感受到房地產景氣真的只能「看長不看短」,無法單純找幾個總體指標預判市場變化。

多數產業做年度分析,會先交代經濟成長、薪資、物價、雙率,以及政策等大環境變化,再看對產業供需的影響。假設一整年經濟都維持不錯成長,民眾收入增加,像餐飲、零售等內需消費市場景氣,通常會有一段好光景。

但房地產不同,就算今年經濟跟薪資都成長百分之十,多數購屋者的自備款也不可能立即存好存滿。通常自住的購屋動機來自結婚成家或小孩長大後的首購或首換,還有因遷居或改善品質衍生的「換新、換大、換好」等換屋需求,然而每年這些需求到底有多少並不容易評估。

一個購屋需求,從產生動機到具備能力、再到最終進場,可能跨越好幾年,以需求明確的首購族來說,年齡主要分布在廿幾歲到四十歲間。因此每一年住宅交易量的增減,與其說是反映當年需求多寡,不如說是反映當年購屋信心的強弱。

去年包含預售交屋以及成屋買賣總共廿四點五萬筆,今年預估落在廿七萬出頭,這一成的成長絕對不是因為今年結婚人數或所得增加所帶來,而是這幾年有需求、有能力卻不願出手的買方,對景氣的看法沒那麼悲觀而回流進場。那接下來呢?

一個大前題是,在高房價水準以及房地合一短期交易重稅的限制之下,明年依舊是自住市場。影響購屋信心的經濟及政策因素,包含美國FED升息縮表,國內住宅租賃市場、實坪價的政策推動以及年底的縣市長選舉等,預計對購屋意願不至於有太顯著干擾。如果延續過去一年跌幅收斂走勢,那麼明年房價橫向波動、交易量小幅增加的可能性比較高。

交易量薪資房價首購族房市

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