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領縮水薪資、扛高檔房貸 現在急買房的人最傻!

2017-10-16 16:02:12聯合新聞網 文/大數聚提供

為什麼會買破舊的公寓

民國(下同)60、70年代的建築類型以公寓為主,四至五樓、無電梯、公設比低,隨著時間的流逝,今日已經不復見公寓類型的產品。我們家社區出了大門,往右邊走個50公尺,就是一條一條的公寓巷子,整排的公寓,每一戶都裝了鐵窗,有些為了爭取空間,鐵窗還凸出甚多。

北市公寓。 記者游智文/攝影
北市公寓。 記者游智文/攝影

鐵窗只是第一印象,定眼一看,電線、第四台線更是沿著牆壁攀爬,有些訊號交錯點充滿密密麻麻的線路,看起來實在有點雜亂;公寓的外牆上到處可見東缺一塊、西少一片的小磁磚牆面,有些沒有貼上磁磚的灰色牆面,掉漆更是如家常便飯般地正常,更常常突兀地穿插著裸露的紅色磚塊、廣告噴漆,有些還像是濕了一大片的尿布,相較於旅遊景點中所看到的一片白的優美民宿,這些公寓再過幾年,若還是不好好整頓,可能就有貧民窟的感覺。

最糟糕的感覺應該是在一樓與看不到的頂樓,頂樓許多都是加蓋的醜醜鐵皮屋,一樓則是滿滿的機車,許多住戶為了搶佔汽車與機車的停車位,利用花盆、鐵鍊五花八門的工具,釘牢在地上,藉此劃出自己的地盤。面對種種亂象,欠缺公權力的介入,「先佔先贏」成為公寓生存的法則。

我在小的時候就是住在公寓四樓,入了社會為了省錢,又租五樓公寓加蓋的頂樓,除了前述習以為常的雜亂之外,還有一項很費體力的工作,就是倒垃圾。公寓倒垃圾可不是跟大樓一樣,隨時都可以將垃圾丟到指定地點,公寓住戶要倒垃圾,只能等待特定時間到來的垃圾車。每次聽到垃圾車的聲音,就必須在三分鐘內繞著樓梯,一圈又一圈地飛奔到一樓,與不認識的左右鄰居排排等待,然後再爬啊爬的上了算是六樓的五樓頂。

不過,公寓最糟糕的都不是這些,而是小偷多。

小偷知道大家上班的時間,只要能進入某一棟公寓,就能夠從頂樓相連的特性,在各棟中流竄,被偷了兩次的我,某日決定請假埋伏在樓梯間的大門後方,等著白目的小偷出現。果然,大約十點多小偷出現了,公寓與公寓頂樓加蓋的房子之間,通常都有一個及胸的小矮牆,小偷才剛剛跳下小牆,我就拿著雙節棍從門後跳了出來,正準備發揮苦練二十年的武術,以李連杰的身手,讓小偷知道五千年歷代宗師傳承下來的武術奧秘。

才剛翻身跳下小矮牆的小偷,頭一轉就看到右手拿著雙節棍的我,甩啊甩的,左側嘴角勾起淺淺的奸笑,一臉就是等著讓小偷嚐嚐苦學武術二十年、棍如雨下的感覺。小偷還是聰明的,還沒完全轉身,又立即扭腰背對著我,屈膝一躍,雙手拍牆一翻,咻地就往前直竄。

身為苦學武術二十年的武術王子,自然不干示弱,這個小牆怎麼難得倒我!?,大喊一聲「麥走」,三步併做兩步,正準備翻身而過,兩手才剛拍上牆壁上緣,側眼一看,挖~~旁邊沒有屏障,直接看到地面,雖然還不至於一翻就掉下去,但心中毛毛的,也減緩了自己翻牆的速度,只見小偷快速地翻過一個又一個的小矮牆,根本是賣命的表現,心中有點感慨,任何一行都有其專業與風險。

聊了這麼多,公寓有著老舊、違建多、倒垃圾不便、沒有電梯、搶佔停車位、小偷多等缺點,只是因為公設比低,房價又相對便宜,對於甫出社會的年輕人而言,算是不錯的選擇,畢竟如果買得起大面積的新房子,誰還會想要買公寓呢?

現在,低價購買新屋的機會逐漸來臨,因為有報導指出,從新屋開價與內政部不動產交易網交叉比對,發現板橋區、北屯區等重點都會區的新屋價格,已經低於舊屋價格[1],在交易量低迷的情況下,殺價取量將成為建商不得不採取的策略。

房價下跌逐漸成為主流意見

還記得去(105)年寫了一篇文章,探討首次購屋人口對於房價影響,並且推估十年後,房價少三分之一甚至於更低。只是商周財富網一開始轉載的時候,下了一個嚇死人的標題,原本只是說少三分之一,等到轉貼文出來的時候,標題居然變成剩三分之一[2]。

當時房地產價格才剛做頭,有點下跌的現象,但是否真正往下走,仍然有點猶豫不決,市場多空分歧。基於對於數據分析的確信,勇敢地提出自己的主張,並且明確說出文章論述的依據;不過口水、青菜、水果還是快要遮蔽住了天空,從反對者的手中拋出來,一個個結實地砸落在我的臉上。

只是隨著不可逆的人口結構,現在購屋主力(27至41歲)是65-79年次,出生人數最低也有31萬(75年次出生,生肖老虎),最高則為65年將近43萬的出生人數,總計561萬人。

20年之後,購屋主力(27至41歲)是85-99年次,出生人數最低僅有16.7萬(99年次出生,生肖老虎),最高則為86年將近32.6萬的出生人數,總計363萬人。換言之,未來20年購屋主力的出生人數,與65-79年次總計561萬人相比較,僅佔了65%,光是這一點,就很難期待台灣未來的房地產走勢會轉好。

買在高檔房價的年輕人

100年至105是房價相對高檔的時候,如前所述,隨著人口結構快速崩跌,未來房價長期不看好,所以在這段時期購屋的朋友,將會面臨所持有的不動產價格下滑的慘況。舉個例子來說,一位32歲的新婚夫妻,生了小孩後,103年在家人協助自備款的幫助下,在新莊某重劃區買了一間30坪的房子,每坪買在65萬元,總共花了1,950萬元,貸款八成1,560萬元。

頭期款繳完後,無餘力可以繳交高額房貸,前5年只繳利息,也大約要繳交近3萬元,對於兩人每月10萬收入,扣除汽車貸款、小孩子奶粉錢,以及其他基本生活開銷,實在是無力繳付更多餘的貸款。原本預料只要慢慢調薪,日子應該會愈來愈寬裕,結果與預期落差甚大,夫妻倆所在公司營收都很平淡,沒有裁員就不錯了,哪敢奢望調薪。更慘的一件事情,才沒幾年,同樣的房子一坪就快要跌破50萬元,未繳交的貸款可以說是超過了房價。

買在高檔勢必會虧,如果你真的不得不買房,專家認為往這兩個方向找較能避險! (作者:Dr.J)

原文未完,全文詳見領縮水薪資、扛高檔房貸,現在急買房的人最傻!

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公寓房價不動產車位買房
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