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建商不想蓋、買家難脫手!揭大坪數住宅沒落的三大主因

2017-09-22 15:17:06Big Data Group 大數據

大宅風向的改變

2008年,當時自己正在念中正博士班,時常開著小車台北嘉義來回跑,單程大約250公里的路程,有時候會下台中交流道,來到附近的東海大學夜市小街,買兩盒雞腳凍、一碗大紅豆冰,坐在店裡的座位上,桌子還有許多前手掉落的雞腳殘渣,稍嫌髒亂的桌面打消不了美食的誘惑,打開透明塑膠盒子,不管手是否會油油的,伸手就嗑起了一隻又一隻的雞腳凍,搭配著一勺又一勺清爽大紅豆冰,開車的疲憊緩解了不少。

不過,每次都去吃雞腳凍也不是辦法。當時房地產正當熱門之際,想說來到七期豪宅區看看房子,如果價格還可以,在台中買個「行宮」,對於時常南北奔波的我,也可以有個暫時落腳休息的地方,也有當皇帝的快感。

有一天假日,又南下開著我的小V(Toyota的1.5小車Vios),準備星期一到中正大學上博士班的課程;途經台中一樣開下交流道,但這次不是去東海大學買雞腳凍,而是開進了新屋銷售的接待中心;甫停下車,一位年輕的小夥子迎面而來,看起來是剛入此行,很親切地問說:「要買房子嗎?」

「是的。」想到「行宮」就在眼前,充滿期待地回答。

年輕小夥子很有氣質地繼續問:「有想要的坪數嗎?」

心裡想著雖然只是要買個小套房當行宮,但氣魄上也不能講太小的坪數:「大概30坪左右。」30坪在台北可能就要一、兩千萬。

小夥子臉上依舊是笑笑的:「很抱歉,可能無法有適合您的規劃,目前本建案都是大坪數的豪宅,至少都是60坪以上。」

這時候突然感覺自己土土的,有一種被洗臉的感覺,來到豪宅區卻不知道豪門世家不住小房子,連「行宮」也是大坪數,買房子即便實際居住者是外籍勞工,或者是單純養蚊子也開心,這可不是我這種小資族可以體會的。

大坪數的房屋設計,印象中大約是2003年SARS之後逐漸開始流行,一直盛行了十餘年,直到了這兩年熱潮才漸漸褪去,讓我們看一下最近相關新聞的分析,大多是談到大坪數的熱潮逐漸消失:

一. 老牌的國泰建設2013年在新竹推出豪宅「Twin Park」後,迄今的新案全走中、小坪數規劃。

二. 潤泰新今(2017)年的二件小宅案「京采」、「禮仁」,最小坪數都只有十幾坪。

三. 冠德建設預計下半年推出的「創新殿」、「天晴」,以及長虹與忠泰合建的「明日綻」,三個建案最小坪數均為28坪,應該想把握時下最受歡迎的2房房型。

只是為何大坪數的住宅不再受到寵愛,到底是因為大家看膩了,還是有什麼背後的結構因素呢?

為什麼大坪數的需求降低?

參考相關統計數據,讓我們大家來試想看看…

民國45年出生的男性,大概28歲結婚(民國73年),30歲時生了2個小孩(民國75年),一開始可能買的房子是30坪,三房兩廳的房子;隨著小孩年齡逐漸長大,上了國中(大約民國85-88年),房間數愈來愈不夠使用,於是想要換個大四房的房子,讓除了主臥室之外,小孩子一人一間房間,還有一間可以當書房或客房,住起來才會寬裕許多,在興起換房子的想法時,這位男性年齡大概是40-43歲。

參考哈利鄧肯的著作「2014-2019經濟大懸崖」,提到換屋年齡是42-43歲,兩者相距不遠。不過,此一數據會隨著結婚、生育年齡與生育人數而調整,以我國目前趨勢而言,應該是會往後移動,因此以下數據以43歲為計算標準。

首先來搜尋一下udn新聞的關鍵字「大坪數」、「換屋」,搭配44年至54年出生(紫色框框)、40年至60年出生(紅色框框),彙整如下圖:

圖/大數據提供
圖/大數據提供

紫色框框為民國44年至54年出生,於1998年至2008年陸續來到43歲;紅色框框則是民國40年至60年出生,於1994年至2014年陸續來到43歲。

為什麼要抓民國44年至54年出生、40年至60年出生的區段呢?

紫色框框是戰後嬰兒潮,且數量幾乎年年超過40萬人次,紅色框框則是出生人數超過38萬人次,相較於現在出生人數才20萬人,這一批大量的出生人口對於我國經濟有重大結構性的影響。

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