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破盤惹的禍 四大合理行情估法全失靈

2017-07-11 08:14:16經濟日報 記者游智文╱即時報導

房市近來多空訊息交錯,建案開價高低也拉大。記者游智文/攝影
房市近來多空訊息交錯,建案開價高低也拉大。記者游智文/攝影

房市近來多空訊息交錯,建案開價高低也拉大,專業人士說,房市原有四大評估合理行情方式,但一連串破盤戰下來,已全數崩潰失靈,現在買房不想買貴,一定要落實多看多問多比較。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,預售屋行情合不合理,過去最常用的抓法,是用中古屋加三成來算,以板橋江子翠來說,當地中古大樓先前行情一坪45~50萬元,預售屋合理行情就是六字頭,好一點就開到七字頭。

但是江翠北側重畫區開出四字頭破盤價後,周邊新建案行情大亂,有的堅守六字頭,有的跟進下殺到四字頭,已比中古屋還便宜,也就是所謂房價倒掛,再用中古屋加三成這種抓法,買貴的機率相當高。

第二種合理行情抓法是,用土地標售容積單價來推算。譬如北市一塊住三土地以一坪200萬元標出或交易,住三容積率為225%,換算每坪容積單價約89萬,合理推案價格大約是八、九字頭。

住商不動產企研室主任徐佳馨說,表面上容積單價只算到土地成本,建商還需要營建、管銷成本,但是法定容積率不含陽台、梯廳等公設,這些面積仍可出售,因此一般建案售價只要和容積單價相當,就有一定獲利。

何世昌說,這種評估方式現在也失靈,因為現在建案降價,地價沒跌,建商推案大多另以容積移轉、申請獎勵或從降低建材等級來降低售價,依照土地公開標售或交易行情來抓建案價格,大多偏高。

第三種是用同區比價方式。譬如區域有多個建案,過去只要排除創新高的案子,看看其他建案開價或成交價格,大約就可知道區域合理行情。現在也行不通,因為除了有價格極高的案子,也有極低的建案,價差落差極大,難以評估合理行情在哪裡。

第四種則是看實價登錄揭露的新成屋行情,過去雖有一些交易,價格明顯偏離市場,但只是極少數,現在很多揭露的價格,看似價格不低,其實建案送裝潢,送家電,實際價格可能揭露行情低了5%甚至一成。

何世昌表示,面臨價格混亂,現在購屋希望買到合理價格,必須要比以前更認真比價,過去只要看兩三個案子就可決定,現在可能得把區域全部案子看過一遍,才能判斷自己想買的房子,價格是不是合理。

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