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酷經濟/「高公設比」該被檢討

2016-04-15 03:01:49聯合報 林建甫

向來是房市票房保證的捷運共構宅,最近美河市聯開宅卻標售不佳,主要問題還是價格太高。

這次市府標售的是一般事務所,可以作為住宅或是工作室,底價一坪四十九到五十八萬元,然而依據實價登錄,附近住宅行情每坪四十七.四萬元,商辦約卅九.九萬元。市府也是獅子大開口,炒房的幫兇。

捷運小碧潭站聯開宅「美河市」日前首度標售,標況奇冷,標售80戶僅收到5封標單,且...
捷運小碧潭站聯開宅「美河市」日前首度標售,標況奇冷,標售80戶僅收到5封標單,且只有兩位投標人到場。 記者鄭清元/攝影

「高房價」背後的問題盤根錯節。「高公設比」也是買氣不振的要因。依照土地登記規則規範,「公設」包含大公、小公等區塊,「大公」指的是全體區分所有權人共有,包含地下室(如車道)、走道、門廳、防空避難室、消防設備、機電設備空間等;而「小公」則是指樓梯間、電梯、梯廳等屬於部分區分所有權人共有的範圍。

十幾年來,大台北新建案公設比不斷提升,從早年的廿五%一路攀升,目前台北市新建案平均公設比達卅四.五%,臨近的新北市也有卅一.六%。對於民眾來說,花了一輩子的積蓄才能買的房子,居然有三分之一是虛坪,這也嚴重壓迫到居住空間。

造成「高公設比」現象背後有其歷史成因。第一防災觀念提升。隨著災難發生頻繁,建築法規對於救災據點、避難緩衝空間的要求更高,新建案的法定保留空地比例往往較高。

第二,對生活品質的要求提升。不少豪宅將氣派豪華的接待大廳、中庭花園、游泳池、視聽室、健身房視為基本配備,公設比當然就高。

第三,也是最有爭議部分,建商為了降低每坪單價或增加更多的投資利潤,會將停車場、車道都劃入銷售面積,透過拉高總坪數來刺激買氣。更有不肖業者將應該和車位一起計算的部分車道,重複計算納入公設內,引發不少購屋糾紛。

隨著經濟發展,人們對於居住安全及生活品質的要求增加,公設比應有一定程度的增加。然而「高公設比」並不能與民眾的居住品質畫等號,且過高的公設比也就是變相提高房價。

國際間,美、日、星、韓等國均採用「實坪」交易方式。台灣「公設比」設定雖然立意良善,但同時卻也產生漏洞、爭議,且確實也影響房市的交易。政府應該重新思考「公設比」,才是健全房市發展應有作為。

共構宅豪宅聯開宅實價登錄公設
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